Immobilier : la consommation énergétique d’un bien a-t-elle un impact sur son prix de vente ?

Les acheteurs accordent peu d’attention à la consommation d’énergie d’un bien immobilier dans les zones tendues, même si dans les années à venir, il ne sera plus possible de mettre en location des logements énergivores.

Les prix de l’immobilier sont-ils vraiment influencés par leur consommation énergétique ? « Tout dépend de la tension sur le marché immobilier : plus la demande est forte et moins l’étiquette énergétique du logement est importante », répond le Conseil supérieur du notariat, qui vient de publier son indice annuel sur la « valeur verte » des logements.

En Ile-de-France, où la demande est importante, les logements bien isolés, c’est-à-dire appartenant aux catégories A et B du diagnostic de performance énergétique, se sont vendus seulement 6 % plus cher que les logements classés D en 2020. Et ceux dont l’étiquette est F ou G moins cher que les logements dont l’étiquette est E.

« Ce n’est pas la consommation énergétique du logement que les acheteurs regardent en premier mais la localisation, si le logement leur plaît ou s’il y a un balcon ou un petit extérieur », indique Me Peggy Montesinos, notaire et membre du bureau du Conseil supérieur du notariat.

Rappelons que lors de la vente d’un bien immobilier ou de sa mise en location, un diagnostic de performance énergétique (DPE) est réalisé par un diagnostiqueur professionnel et transmis à l’acheteur et au futur locataire. Ce DPE comprend sept niveaux de consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre : les logements classés A consomment moins de 50 kWh/m2 et par an et émettent moins de 5 kg d’équivalent CO2 par m2 et par an.

Ceux appartenant à la classe G consomment plus de 450 kWh/m2 et par an et émettent plus de 80 kg d’équivalent CO2 par m2 et par an. Dans les grandes métropoles, la Côte d’Azur et le Genevois français, le constat est le même qu’en Ile-de-France : comparé aux appartements de classe D, ceux de classe A et B sont vendus en moyenne de 6 à 9 % plus cher.

En zone rurale, un logement énergivore se vend moins cher

En revanche, lorsque le marché est moins tendu, c’est-à-dire dans les petites villes ou en zone rurale, l’impact de l’étiquette énergétique n’est pas négligeable. En Nouvelle-Aquitaine, une maison classée F ou G se vend 20 % moins cher qu’une maison classée D. Même chose en Pays de la Loire (- 12 %), en Bretagne (- 13 %), en Centre-Val de Loire (- 14 %) ou encore en Normandie (- 11 %).

« La moins-value estimée en 2020 est très similaire à celle estimée en 2019 alors qu’avec la sensibilisation de plus en plus importante du public aux économies d’énergie et aux problèmes du climat, on pourrait s’attendre à un impact beaucoup plus fort de l’étiquette énergétique sur les prix même dans les grandes villes », s’étonne Me Peggy Montesinos.

Pourtant, cette situation pourrait évoluer car, dans les années à venir, l’étiquette énergétique des logements va prendre de plus en plus d’importance. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 prévoit que les logements classés G ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2025. Cette échéance est fixée à 2028 pour les logements classés F et au 1er janvier 2034 pour les logements classés E. Si les objectifs fixés par le gouvernement de rénover 500 000 logements par an ne sont pas atteints et si les délais prévus par la loi Climat et résilience sont respectés, 4,8 millions de logements actuellement étiquetés F et G sortiraient du parc locatif.

« Pour l’instant, les propriétaires et les acheteurs n’ont pas pris la mesure des bouleversements qui s’annoncent. Pourtant, à relativement court terme, les logements devenus inlouables pourraient perdre beaucoup de valeur », estime Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Le DPE réformé depuis le 1er juillet dernier pour être plus fiable et prendre en compte les gaz à effet de serre accentue la situation. En effet, il aboutit à un plus grand nombre de logements étiquetés F ou G au point que les professionnels de l’immobilier ont obtenu une suspension provisoire de ce nouveau calcul pour les logements construits entre 1948 et 1975, c’est-à-dire avant le développement de l’isolation.

Encore peu de logements économes

Sur l’ensemble des transactions immobilières réalisées en 2020 sur le marché résidentiel ancien, 7 % des ventes concernent les logements les plus économes (classe A et B) et 11 % concernent les logements les plus énergivores de classe F et G. La part des ventes de logements les plus énergivores reste plus importante en Bourgogne-Franche-Comté (17 %), dans le Grand-Est (16 %) et le Centre-Val de Loire (16 %) qu’en Occitanie (7 %), Nouvelle-Aquitaine (7 %) et en Provence-Alpes-Côte d’Azur (6 %).

Un mode de calcul proche de l’ancienne méthode s’applique au moins jusqu’en mars prochain, période à laquelle les professionnels de l’immobilier et le ministère du logement devront faire le point sur la situation. L’indicateur « valeur verte » diffusé par les notaires l’an prochain montrera si le public commence à prendre en compte cette évolution.

Nathalie Coulaud - LE MONDE - Publié le 5 Novembre 2021

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