« L’accès au logement est l’un des sujets dont on m’a le plus parlé pendant la campagne des législatives », souligne la députée du Finistère Annaïg Le Meur (Renaissance), qui se mobilise pour faire avancer ce dossier. Fraîchement réélue à l’Assemblée nationale, elle compte relancer la proposition de loi transpartisane qu’elle avait portée avec Inaki Echaniz (Parti socialiste, Pyrénées-Atlantiques), afin de renforcer la régulation du marché des meublés touristiques de type Airbnb. « Les députés et les sénateurs l’avaient votée. Il suffit apparemment de convoquer à nouveau la commission mixte paritaire, qui n’avait pas pu se réunir en raison de la dissolution, pour que le texte soit définitivement adopté », explique-t-elle.

La députée a par ailleurs rendu ses propositions de réforme de la fiscalité locative que lui avait commandées Matignon, en fixant un double objectif : favoriser la location longue durée et assurer une offre de logements privés abordables et de qualité.

Le rapport d’une centaine de pages, publié lundi 15 juillet, débute par un état des lieux éloquent. La France est le seul pays d’Europe à taxer différemment la location nue et la location en meublé (qui peut être saisonnière ou de longue durée), en avantageant fortement la seconde. Le propriétaire d’un logement nu percevant au maximum de 15 000 euros de loyers par an peut bénéficier d’un abattement de 30 % – c’est-à-dire qu’il paiera des impôts sur les 70 % restants. Les conditions sont bien plus favorables pour les meublés (régime microbénéfices industriels et commerciaux, BIC) : en location longue durée, des revenus jusqu’à 77 700 euros ouvrent droit à un abattement de 50 % ; s’il s’agit d’un meublé de tourisme classé, on peut empocher jusqu’à 188 700 euros de loyers, avec un abattement atteignant 71 %.

L’offre de meublés progresse

Les différences sont encore plus notables si l’on déclare au réel. Grâce au régime sur les BIC, les loueurs de meublés non professionnels peuvent déduire de leurs revenus locatifs leurs charges et leurs amortissements, qui consistent à étaler le coût d’acquisition d’un bien sur sa durée d’utilisation. Cela permet à 70 % d’entre eux de ne payer aucun impôt sur ces revenus. S’y ajoute « une incohérence fiscale et comptable majeure » : à la revente du bien, ils n’auront pas à réintégrer leurs amortissements dans le calcul de la plus-value, ce qui diminuera les taxes à verser à l’Etat.

Ces écarts résultent d’un héritage historique « qui apparaît aujourd’hui sans aucune justification », écrit Annaïg Le Meur. Mais ils ont un impact sur le marché locatif. L’offre de meublés à l’année, aux loyers 10 à 20 % plus chers que ceux de logements nus équivalents et aux baux limités à douze mois, a ainsi progressé plus vite que la demande. Ils représenteraient désormais 30 % du parc parisien, et même 60 % des annonces si l’on recherche un T2.

Concernant les locations de courte durée, « le nombre de logements proposés sur les plates-formes de réservation est passé de 855 000 en 2019 à 1 190 000 en 2023, soit une augmentation de 40 % en quatre ans, le nombre de nuitées réservées suivant la même progression », annonce le rapport, avec pour effet de diminuer le parc de logements à l’année.

« Stopper la dérive actuelle »

Dans ce contexte, la députée estime « urgent de stopper la dérive actuelle du marché locatif, qui empêche un nombre croissant de (…) concitoyens d’accéder à un logement », en allant plus loin que sa proposition de loi sur les meublés touristiques. Ses trois scénarios et deux variantes consistent soit à unifier les différents régimes, soit à donner l’avantage aux locations longue durée (meublées et nues) sur celles de courte durée.

Avec deux convictions : « La location nue de longue durée doit devenir plus avantageuse fiscalement qu’elle ne l’est actuellement », avec un plafond de revenus locatifs rehaussé à 30 000 euros et un abattement porté à 40 % ou 50 % ; il est « impératif » de supprimer la déductibilité des amortissements pour les loueurs de meublés non professionnels au régime réel, en étalant l’impact sur quelques années.

Annaïg Le Meur espère que ces propositions inspireront le projet de loi de finances qui sera débattu cet automne : « Si ce n’est pas le cas, je déposerai des amendements », prévoit-elle.

LE MONDE - Par Claire Ané - Publié le 20 Juillet 2024

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