Acheter un petit appartement pour le louer et bénéficier d’un complément de retraite ou de revenus, beaucoup en rêvent. L’immobilier locatif fait de plus en plus d’adeptes. Le bilan annuel du marché immobilier en 2021 dans l’ancien réalisé par les agences Century 21 indiquait que 30,2 % des acquisitions sont désormais destinées à l’investissement locatif, contre 17 % en 2014. Environ 360 000 acheteurs ont ainsi sauté le pas pour devenir propriétaires bailleurs en 2021.

Un sondage mené récemment par le réseau d’agences immobilières L’Adresse indique également qu’un Français sur quatre souhaiterait réaliser un investissement immobilier dans l’année à venir et, parmi ces personnes intéressées, un quart envisage d’acheter pour mettre le bien en location. « C’est un placement concret, qu’on comprend bien et qui rassure dans un contexte d’incertitude, notamment sur les retraites. L’effet valeur refuge de la pierre fonctionne toujours », confirme Michel Platero, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) du Grand Paris.

Autre élément qui rend l’investissement locatif attractif : les besoins en logements à louer sont très importants. Selon De particulier à particulier (PAP), la demande est en hausse (+ 9 % par rapport au 1er septembre 2019) et l’offre en baisse (– 5 % par rapport à 2019). Les candidats à la location indiquent avoir plus de mal à trouver un logement à louer même s’ils disposent d’une situation favorable. « Un de nos clients a récemment passé une annonce de location d’un studio de 15 m2 entièrement rénové à Paris et nous a signalé avoir reçu 365 appels en très peu de temps !  », s’étonne Laetitia Caron, directrice générale de PAP.

Une rentabilité difficile à calculer

Si la demande est présente, qu’en est-il de l’intérêt pour le propriétaire ? La rentabilité brute d’un investissement locatif est le rapport entre le montant des loyers perçus sur une année et le montant d’acquisition du bien (en incluant les travaux), puis on multiplie le résultat par 100 afin d’obtenir le résultat sous forme d’un pourcentage. Autrement dit, un logement loué 600 euros par mois et acheté 200 000 euros permet d’obtenir une rentabilité de 3,6 % par an.

On a coutume de dire que la rentabilité d’un tel placement peut atteindre de 3 % à 5 %, un niveau séduisant par rapport aux 2 % servis par le Livret A ou les meilleurs fonds en euros de l’assurance-vie. « Mais, dans bien des cas, on peut compter sur une rentabilité supérieure, entre 4 % et 6 % », affirme Alexandre Fitoussi, fondateur de la plate-forme d’investissement en ligne Beanstock.

En fait, la rentabilité d’un investissement locatif reste difficile à calculer, car de nombreux éléments doivent être pris en compte. La fiscalité pour commencer. « Une fois les impôts locaux et les frais divers et variés déduits, il ne reste plus rien de la rentabilité ! », tempête Christophe Demerson, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).

L’association, qui présente chaque année son Observatoire de la taxe foncière, annonce de fortes hausses de cette dernière en 2023 à la suite de la suppression de la taxe d’habitation.
La rentabilité nette, c’est-à-dire une fois déduits les impôts locaux, l’impôt sur le revenu issu des loyers auquel est assujetti le propriétaire bailleur et les frais d’entretien du logement, est beaucoup plus modeste et souvent inférieure à 1 %, selon l’association.

L’inquiétude des propriétaires bailleurs monte aussi avec l’arrivée de mesures visant à interdire la location des logements énergivores

Cependant, l’investisseur peut espérer rentabiliser son opération grâce à la plus-value réalisée lors de la revente du logement. Encore ne faut-il pas acheter trop cher au départ et ne pas avoir besoin de revendre lorsque le marché est au plus bas. Une équation beaucoup plus compliquée à résoudre aujourd’hui après la hausse continue des prix de l’immobilier depuis une décennie.

Les professionnels rappellent d’ailleurs que l’investissement locatif est un placement de long terme qui permet de bénéficier de la hausse des prix sur une longue durée et d’éviter les à-coups conjoncturels.

Pour obtenir un niveau de rentabilité intéressant, il faut aussi que le logement soit loué en permanence, car la vacance locative grignote la rentabilité et il faut soigneusement contrôler le montant des travaux d’entretien. « Le problème vient aussi des contraintes réglementaires de plus en plus nombreuses qui pèsent sur les propriétaires bailleurs : encadrement des loyers dans une partie des grandes villes, nécessité d’obtention d’un permis de louer à certains endroits, limitation de la location saisonnière dans d’autres et bientôt interdiction de louer les logements énergivores. C’est trop ! », juge Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim.

Plafonnement de la hausse des loyers

L’encadrement des loyers dans Paris et une partie de sa banlieue, mais aussi à Lille, Lyon et Villeurbanne (Rhône), Montpellier ou encore Bordeaux, limite, en effet, la rentabilité même si une partie des propriétaires et des agences immobilières contournent le dispositif en fixant un complément de loyer. Et c’est sans compter la loi « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 qui a plafonné la hausse des loyers à 3,5 % jusqu’au 30 juin 2023. « Les propriétaires bailleurs ont bien compris l’importance de cette mesure compte tenu de la conjoncture, mais c’est un effort qui n’est pas à dédaigner », ajoute Jean-Marc Torrollion.

L’inquiétude des propriétaires bailleurs monte aussi avec l’arrivée de mesures visant à interdire la location des logements énergivores.

Depuis le 1er août 2022, les loyers des logements étiquetés F et G dans le diagnostic de performance énergétique, qui est obligatoirement remis au locataire, ne peuvent plus augmenter. En outre, entre 2025 et 2028, ces mêmes logements seront progressivement retirés du marché.

Au total, 1,6 million de logements énergivores du parc locatif privé seraient concernés, selon la Fnaim, à moins que les bailleurs ne réalisent des travaux d’économie d’énergie estimés, en moyenne, à 25 000 euros par logement par les fédérations professionnelles du bâtiment.

Il sera très difficile pour les bailleurs de respecter les délais impartis car 63 % des logements loués se trouvent dans des copropriétés où les décisions de travaux sont souvent longues à prendre. Face à cette échéance, si une partie des bailleurs se dit prête à faire les travaux, la Fnaim estime qu’un quart d’entre eux serait prêt à vendre dans les prochaines années.

L’investissement locatif va connaître de profonds bouleversements dans les années qui viennent. Il faut les avoir en tête avant de se lancer dans l’achat d’un appartement pour le louer.

LE MONDE - Par Nathalie Coulaud - Publié le 12 Octobre 2022

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