Combien coûte un logement sans locataire ?

Conséquence de la pandémie due au coronavirus, l’absence des touristes et d’une partie des étudiants augmente le risque de ne pas trouver de locataire, pour les propriétaires. Avec, à la clé, une baisse rapide de la rentabilité.

Crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 oblige, les touristes sont absents, tandis qu’en raison de la mise en place de cours à distance, certains étudiants ont rendu les clés de leur appartement et sont rentrés chez leurs parents. L’année 2020 a été difficile pour les propriétaires bailleurs et 2021 s’annonce également compliquée.

Dans les mois à venir, les logements pourraient mettre plus de temps à se louer et ce risque de vacance locative pourrait s’accentuer, d’autant que le stock de logements disponibles à la location est déjà important – le site SeLoger indiquait en septembre 2020 que le nombre d’annonces de logements à louer avait augmenté de 15 % depuis un an en France.

- 8 % de rendement par mois de vacance

Pour le propriétaire, un logement vide est coûteux.

Prenons l’exemple d’un appartement de deux pièces (45 m2) situé à Montpellier, acheté 135 000 euros et loué 675 euros par mois. Le taux de rentabilité, c’est-à-dire le rapport entre le loyer annuel et le prix de l’achat, est de 6 % avant impôt si le logement est loué toute l’année. Mais s’il est vide pendant trois mois, la rentabilité tombe à 4,5 % avant impôt.

« Sur une année, nous estimons que chaque semaine non louée représente pour le propriétaire une perte de 2 % du rendement locatif et cela représente 8 % de leur rendement annuel par mois de vacance », indiquent Benoît Mazzetti et Gaëtan Mathey, cofondateurs de Bernie, une agence immobilière en ligne.

Le propriétaire bailleur doit, en outre, continuer à assumer les charges liées au logement notamment si celui-ci est situé dans une copropriété. Ainsi, une partie des coûts qu’il récupère habituellement auprès du locataire, comme le salaire du gardien qui sort les poubelles, ou le contrat d’entretien de la chaudière et de l’ascenseur, lui reviennent en totalité. Il devra aussi payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au Trésor public, qui est en principe récupérée auprès du locataire.

Et s’il a emprunté pour acheter le logement à louer, il doit bien sûr continuer à payer la mensualité. A savoir toutefois : si le logement est vide au 1er janvier, le propriétaire n’a pas à se substituer au locataire et à payer la taxe d’habitation. Maigre consolation, la perte de revenu est atténuée par une imposition moindre du ménage car ces loyers non perçus diminuent l’impôt dû.

Baisser le loyer ?

Mieux vaut donc tout faire pour conserver son locataire, quitte à lui proposer une ristourne sur le loyer, si cela peut le retenir. « Pour éviter la vacance locative, le plus simple est de consentir une baisse de loyer plutôt que de s’arc-bouter sur le montant prévu », confirment Benoît Mazzetti et Gaëtan Mathey.

Si le deux-pièces de Montpellier est loué 575 euros par mois, c’est-à-dire avec une ristourne de loyer de 100 euros, la rentabilité restera de 5,1 % avant impôt. « Il faut toutefois le présenter comme un geste du propriétaire plutôt que de réaliser un avenant au bail : sinon, si la situation s’améliore, il sera difficile de revenir en arrière », conseille Bassel Abedi, fondateur du site Rendementlocatif.com, plate-forme d’aide aux propriétaires bailleurs.

Et si le locataire est déjà parti ? Une baisse de loyer permet, là aussi, un meilleur rapport qualité/prix du logement. De quoi attirer de nouvelles personnes. Mais encore faut-il que la demande soit présente. Si le logement est situé dans une grande ville où la demande est forte, cette stratégie peut fonctionner. Mais ce sera plus compliqué dans les plus petites villes.

« Je possède plusieurs appartements en location en Avignon et je n’ai pas toujours foule pour louer car la demande locative est un peu juste », témoigne Jean-François Blanc, propriétaire bailleur. Cette année a été plus compliquée que d’habitude pour lui : les étudiants ont été moins nombreux, et l’annulation du Festival d’Avignon a limité la demande. Pour trouver des locataires malgré tout, Jean-François démarche des entreprises de la région qui cherchent à loger des collaborateurs en mobilité. Il prend par ailleurs contact avec les écoles et les universités locales, afin qu’elles diffusent l’annonce aux étudiants comme aux enseignants.

« L’université d’Avignon m’envoie des étudiants car elle sait que je propose un logement de qualité, avec un abonnement Internet », explique-t-il. Les professionnels de l’immobilier sont d’ailleurs unanimes : le meilleur rempart contre la vacance locative est de proposer un logement bien entretenu. S’il est meublé, meubles et électroménager doivent être de qualité et au goût du jour. Proposer des services supplémentaires par rapport à la liste minimale de meubles réglementairement fixée est également une bonne idée. Une télévision, un lave-vaisselle, une machine à laver peuvent faire la différence.

La location nue à la rescousse

Alternative pour qui loue en meublé : repasser le logement en location louée nue. « Sauf à bénéficier d’un avantage fiscal considérable en faisant du meublé, il est envisageable de transformer le logement en location nue car les baux sont plus longs, trois ans au lieu d’un an, et cela limite la vacance locative », suggère Christel Istria, du cabinet Istria à Marseille. D’autant que certaines villes, comme la cité phocéenne, regorgent de logements meublés à louer mais manquent de logements proposés vides…

Enfin, il est possible de souscrire une assurance contre la vacance locative. Elles peuvent être proposées par l’agence immobilière dans le cadre de la gestion locative du bien. « Attention, ces assurances sont rarement intéressantes car les premiers mois de vacance sont à votre charge en raison de franchises prévues dans le contrat. Il devient d’ailleurs de plus en plus difficile d’en souscrire une », prévient Smartloc, une plate-forme d’aide aux propriétaires bailleurs.

Le coût des ces assurances anti-vacance locative ? Il faut compter de 1 % à 1,5 % du montant du loyer annuel, qui vient s’ajouter aux 2,5 % à 5 % que coûte l’assurance loyer impayé. Ces assurances réduisent forcément la rentabilité de l’investissement ; trouver un locataire au plus vite reste donc la meilleure solution.

22 ou 23 jours pour trouver un locataire

En moyenne, au niveau national, il faut vingt-deux jours pour trouver un locataire pour un logement loué meublé, et vingt-trois jours pour une location vide, selon le baromètre des loyers SeLoger de décembre 2020. Et pour l’instant, les loyers ne baissent pas : il faut compter, en moyenne, 758 euros par mois pour une location meublée (+ 3,4 % en un an) et 709 euros pour une location vide (+ 1,5 % en un an), d’après cette même source.

LE MONDE - Nathalie Coulaud -  6 Janvier 2021

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