Soulagement chez les emprunteurs : les taux des crédits immobiliers poursuivent leur décrue début mars, après quelques craintes de tensions durant les premières semaines de 2025. Les banques prêtent en moyenne à 3,35 % sur vingt ans, d’après le courtier Empruntis, contre 4,05 % il y a un an et 4,30 % fin 2023. Une mensualité de 1 000 euros permet d’emprunter aujourd’hui 174 000 euros, contre 161 000 euros il y a quinze mois.

Comme en février, la banque SG est particulièrement agressive, avec une offre à 2,99 %, contre 3,60 % pour l’établissement le moins compétitif sur vingt ans, incitant ses concurrents à réagir pour ne pas voir les dossiers leur échapper. Car si les barèmes communiqués par les banques aux courtiers donnent une idée de la tendance du marché, chaque emprunteur obtient un taux personnalisé, parfois éloigné du prix « vitrine ».

« Certaines banques s’alignent, si bien qu’il est souvent possible d’obtenir 0,20 point en dessous du barème affiché », explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Un sentiment partagé par Pierre de Buhren, directeur général d’Empruntis : « Les marges de négociation sont importantes, car les banques sont à l’affût de nouveaux clients pour boucler leurs objectifs de production de crédit, en hausse moyenne de 15 % par rapport à 2024. »

Les banques veulent ainsi tirer un trait sur une année morose : la production de crédit à l’habitat aux ménages a atteint 119 milliards d’euros (hors renégociations) en 2024 d’après la Banque de France, un chiffre en baisse de 14 % sur un an. Loin, très loin des plus de 200 milliards de nouveaux crédits accordés en 2021 et 2022.

Les acheteurs bénéficient donc de facteurs favorables : les prix de l’immobilier ont baissé, les banques sont au rendez-vous et les conditions de financement s’améliorent. Reste à les convaincre de passer à l’action dans un environnement économique morose.

Une négociation globale

Certains préfèrent patienter pour emprunter à moindre coût dans quelques mois. Le gros de la vague est pourtant derrière nous, les taux se sont déjà repliés d’un point en quinze mois. « Ils devraient encore un peu baisser, mais nous sommes probablement proches d’un plancher », estime Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.

Côté pile, l’évolution des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne plaide pour une poursuite de la baisse des taux des crédits : l’institution devrait progressivement ramener son taux de dépôt vers 2 %, contre 2,5 % aujourd’hui.

Côté face, les emprunts d’Etat à dix ans restent à un niveau élevé, entre 3,10 % et 3,20 %. « Il n’y a plus de craintes de flambée, comme début janvier, où le taux de l’OAT [obligation assimilable du Trésor] 10 ans a atteint 3,50 % », tempère M. de Buhren.

S’il faut un repli largement sous les 3 % pour permettre aux banques de restaurer leurs marges, « elles sont malgré tout disposées à accorder des prêts immobiliers, car c’est un moment-clé pour capter de nouveaux clients, qu’elles pourront rentabiliser dans la durée avec d’autres produits, comme des placements », juge-t-il.

La balle est dans le camp de l’emprunteur. Il faut mettre en avant ses arguments pour faire baisser le taux, car le jeu en vaut la chandelle : pour 250 000 euros empruntés, passer d’un taux de 3,40 % à 3,20 % permet de réduire le coût total du crédit de 6 100 euros. « Les banques sont prêtes à faire un geste pour les clients souscrivant une assurance-vie ou une assurance habitation », indique Mme Bernier, chez Meilleurtaux. « Voyez la négociation dans sa globalité : il faut, bien sûr, optimiser le taux du crédit, mais vous pouvez aussi négocier les frais de dossier ou la gratuité de la carte bancaire durant trois ans », poursuit-elle.

L’heure de renégocier

Autre solution pour réduire le coût du crédit : les banques proposent de petites lignes de prêt de 10 000 euros à 50 000 euros à taux moindre, en sus du crédit classique. « De plus en plus indexent leur barème sur le diagnostic de performance énergétique [DPE] », note Laura Martino, directrice des partenariats bancaires de Cafpi. Les emprunteurs achetant un bien classé F ou G obtiennent un moins bon taux, mais « en cas de travaux de rénovation énergétique, ou pour les biens A, B ou C, elles proposent jusqu’à 50 000 euros à 0 % », poursuit Mme Martino.

Banque populaire et Caisse d’épargne proposent 0,10 à 0,20 point de moins aux clients réalisant des travaux pour gagner deux lettres de DPE (passer de E à C, par exemple). Les moins de 35 ans bénéficient dans certains établissements d’une ligne de crédit à 0 % ou 1 %, lié, parfois, à l’obtention d’un prêt à taux zéro. Ce dispositif doit d’ailleurs être étendu le 1er avril aux maisons neuves individuelles.

Quant aux propriétaires qui ont acheté fin 2023 en empruntant à plus de 4 %, ils ont eux aussi des raisons de se réjouir de la baisse des taux des crédits : l’heure est venue de renégocier leur prêt pour obtenir 0,70 à 1 point de moins. L’opération engendre des frais : des indemnités de remboursement anticipé s’appliquent (plafonnées à six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû), auxquelles s’ajoutent des frais pour la nouvelle garantie et des frais de dossier. « Nous commençons à avoir des demandes, mais cela concerne peu de dossiers en volume. La production de crédit était particulièrement faible fin 2023 quand les taux étaient au plus haut, peu d’emprunteurs sont donc concernés », rapporte Mme Allonier.

Le prêt à taux zéro étendu aux maisons individuelles neuves

Le dispositif du prêt à taux zéro (PTZ) doit être étendu dans le neuf à l’ensemble du territoire à partir du 1er avril et jusqu’au 31 décembre 2027. De plus, il pourra financer les maisons individuelles neuves, qui étaient sorties du dispositif depuis avril 2024. « C’est une très bonne nouvelle pour les primo-accédants, mais nous attendons les textes d’application, qui devront notamment préciser les tranches de revenus concernées », note Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Ceux-ci devraient être publiés durant la deuxième quinzaine de mars.

Pour mémoire, le PTZ est accordé sous conditions de ressources aux ménages modestes et intermédiaires. Le volet « ancien » du PTZ reste en vigueur. Il concerne les biens avec travaux en zone détendue (B2 et C). A noter, de nombreuses banques proposent une enveloppe de crédit à 0 % supplémentaire aux bénéficiaires d’un PTZ, cela permet de diminuer encore plus le coût total du crédit.

LE MONDE - Par Agnès Lambert - Publié le 11 Mars 2025

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