Les temps sont doublement difficiles pour ceux qui veulent acheter – ou vendre – un logement. D’abord, la conjoncture immobilière n’est pas porteuse. Les acquéreurs tablent sur une prochaine chute du marché, et certains s’enhardissent à faire des contre-offres très inférieures aux prix affichés, tandis que beaucoup de propriétaires sont peu amènes à renoncer à leurs prétentions.

Résultat : au premier semestre, les délais de vente se sont allongés de huit jours, au niveau national, passant à quatre-vingt-huit jours, selon le bilan réalisé par le réseau d’agences Laforêt. « Cet accroissement traduit un changement de comportement des acheteurs, plus prudents, qui prennent davantage le temps pour comparer, faire leurs comptes et s’assurer que leur dossier de financement est solide avant de s’engager », estiment les agents.

Il est en effet très difficile d’obtenir un crédit immobilier. Selon l’Observatoire du Crédit logement, la production de crédits a reculé de 46,1 % en glissement annuel au premier semestre 2023. Et la baisse s’est accélérée au deuxième trimestre, à 51,2 %.

« En ce moment, près d’une transaction immobilière sur deux se fait en cash, sans passer par l’emprunt. Les gens puisent dans l’épargne qu’ils ont notamment constituée pendant la crise Covid, tandis que des retraités qui étaient déjà propriétaires profitent du fruit de la vente pour acheter un logement plus petit pour leurs vieux jours », observe Maël Barnier, porte-parole de Meilleurtaux.

Vendre son logement avant d’en acheter un autre est, dans tous les cas, une solution plus confortable. Mais l’enchaînement vente puis achat ne se déroule pas toujours comme prévu. « Il faut compter sur les retards : l’acheteur du bien vendu qui prend plus de temps pour obtenir son prêt, des démarches administratives qui traînent… On peut se retrouver dans l’incapacité d’acquérir le nouveau logement, car on n’a pas encore vendu l’ancien », note Samuel Massieu, responsable des partenariats bancaires chez le courtier Cafpi. Sans compter qu’une mutation, un divorce, l’arrivée d’un enfant peuvent précipiter le départ d’un logement que l’on occupe.

Banques regardantes

Pour éviter tout stress, le crédit relais permet le déblocage de fonds pour acheter un nouveau bien, alors même que la propriété initiale n’a pas encore été vendue. Ce crédit est accordé pour une période de douze mois, généralement renouvelable pour une durée équivalente. Le vendeur a donc deux ans pour céder son bien. Le montant du crédit relais dépend quant à lui de la valeur du bien que l’on veut quitter.

En moyenne, c’est 70 % de l’estimation réalisée par deux professionnels. « Dans de rares cas cela tombe à 60 %, lorsque la banque accepte de prolonger le crédit au-delà des deux ans », précise Samuel Massieu. « Les banques sont plus encore regardantes qu’auparavant », renchérit Maël Bernier. Avant d’accorder un prêt relais, les établissements bancaires vont être particulièrement attentifs aux revenus du client, à son taux d’endettement, mais aussi aux chances que le bien trouve preneur rapidement au prix affiché.

La localisation d’un bien entre donc en ligne de compte : le banquier aura plus de facilités à accorder un crédit relais pour un logement situé dans une zone où la demande est forte que pour une maison à la campagne. « L’époque où les établissements prêtaient jusqu’à 90 % de la valeur du bien est terminée. La crise de 2008 est passée par là. Le recul brutal du marché immobilier avait mis certains propriétaires dans une situation délicate, la valeur de leur bien ayant fortement baissé », observe Maël Bernier.

Concrètement, le prêt relais fonctionne comme un prêt in fine : seuls les intérêts du prêt et de l’assurance emprunteur sont à rembourser pendant sa durée, puis, lors de la vente du bien initial, le capital devra être remboursé. Cette période peut être délicate pour la trésorerie de celui qui vend le bien, car au remboursement des intérêts du crédit relais peut s’ajouter le remboursement du crédit classique.

Souscrire un crédit relais comporte des risques. D’abord, ce prêt coûte entre 20 et 30 points de base plus cher qu’un prêt immobilier classique, les frais de dossier sont aussi plus importants. Ensuite, il faut correctement estimer son bien pour éviter les mauvaises surprises. Pas facile lorsque le marché immobilier est incertain. « Il est prudent de sous estimer son bien pour être certain de rembourser son crédit relais », conseille Samuel Massieu. Aujourd’hui, peu d’observateurs envisagent une baisse importante des prix qui pourrait mettre en difficulté le souscripteur d’un crédit relais, mais mieux vaut faire preuve de prudence dans cette période incertaine.

LE MONDE - Par Joël Morio - Publié le 20 Juillet 2023

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