Responsables du démarrage de la crise financière de 2008, les crédits immobiliers à taux variables gardent une odeur de soufre, particulièrement en France, où ils n’ont jamais rencontré un immense succès. Le principe de ces prêts peut en effet effrayer ceux qui cherchent à emprunter de l’argent : le taux du crédit est en général plus faible que la moyenne des crédits à taux fixe la première année, mais il évolue en fonction du niveau du loyer de l’argent par la suite.

Une perspective intéressante lorsqu’on anticipe une baisse des taux, ce fut d’ailleurs le cas au début des années 2000, où ces prêts à taux variable ont séduit un certain nombre d’emprunteurs français. Ces crédits ont en revanche peu d’atouts lorsque les taux sont faibles, comme ces dernières années.

Les crédits immobiliers à taux variables, qui avaient disparu de l’étal des banquiers, refont leur apparition. Un phénomène d’autant plus surprenant alors que les taux ont fortement remonté au cours des derniers mois.

Ainsi, en juillet, chez le courtier Cafpi les clients ont pu emprunter à taux fixe en moyenne à 1,48 % sur quinze ans contre 1,29 % en juin ; 1,58 % sur vingt ans contre 1,42 % et 1,75 % sur vingt-cinq ans contre 1,57 %. Et si le taux de l’obligation assimilable du Trésor (OAT) à dix ans, qui avait atteint 2,39 % début juin, est redescendu sous les 1,7 % (son niveau de mai), la récente hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) n’augure rien de bon pour la suite.

Contre-propositions en taux variables

Pourtant, certains établissements proposent des prêts immobiliers à taux variables. « Le mouvement est loin d’être généralisé, il concerne quelques banques mutualistes [Crédit agricole, Crédit mutuel, Caisse d’épargne, Banques populaires…], mais ça peut le devenir », juge Mael Banier, porte-parole du courtier Meilleurstaux.

« Une banque régionale l’a réinstallé dans son barème, mais elle souhaite que ce soit utilisé uniquement sur des besoins spécifiques comme un prêt relais. Une autre banque régionale nous a indiqué en remettre un en marche en septembre », observe de son côté Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. « On constate que certaines banques se mettent à nous faire des contre-propositions en taux variables. D’autres nous ont confirmé réfléchir très fortement à promouvoir ces crédits auprès de leur réseau commercial et des courtiers avec lesquels il travaille », indique-t-on chez Pretto. Le courtier Cafpi a, pour sa part, commencé à proposer ce type de prêt à certains de ces clients.

C’est que, paradoxalement, ces crédits présentent des avantages dans la situation actuelle. Pour un emprunt sur vingt ans, les taux variables de crédit immobilier se situent entre 1,20 % et 1,30 % la première année, soit nettement moins que ce l’on peut espérer avec un taux fixe. Par la suite, le taux est « capé », c’est-à-dire qu’il ne peut évoluer au-delà d’une certaine limite, en général 1 %. En clair, dans l’exemple d’un crédit à 1,20 % la première année, le taux maximal sera de 2,2 %. C’est plus que ce que l’on peut trouver aujourd’hui à taux fixe, mais « c’est la bonne solution pour contrer le niveau du taux d’usure », indique Mael Banier.

De nombreux dossiers sont refusés, car ils dépassent le fameux taux de l’usure, le maximum auquel une banque peut prêter. « Depuis le début du mois de juillet, c’est un dossier sur deux qui connaît des difficultés à cause du taux d’usure ! Celui-ci est de 2,57 % pour les prêts à vingt ans ou plus, mais il convient de rappeler qu’il comprend les frais de prise de garanties, les frais de dossier et le coût de l’assurance-emprunteur », rappelle Olivier Lendrevie, président de Cafpi, dans sa dernière note de conjoncture.

Augmentation du coût de l’argent

C’est en septembre que les crédits à taux variables pourraient connaître un véritable essor. « La plupart des banques se sont ressaisies récemment de ce sujet afin d’étudier le lancement de telles offres » révèle Laura Martino, directrice des partenariats bancaires chez Cafpi. « Le retour des prêts variables constitue une offre alternative pour les banques qui peuvent se permettre de pratiquer des taux moins élevés, mais qui évolueront avec le coût de la ressource. Elles subissent ainsi moins le contrecoup de l’augmentation du coût de l’argent », estime Cécile Roquelaure.

Les candidats acquéreurs peuvent aussi profiter de ces crédits immobiliers. « L’intérêt premier, c’est d’accéder au crédit ! », lance Laure Martino. Des formules mixtes où les taux sont bloqués pendant dix ans commencent à être proposées. Pour une personne qui achète pour la première fois son logement et qui pense le revendre dans les dix prochaines années, « cela permet d’avoir un taux plus bas pendant dix ans », assure-t-on chez Pretto.

Cafpi a étudié l’hypothèse d’un crédit de 200 000 euros sur vingt-cinq ans à taux mixte révisable à 1,80 % (dix ans fixes puis révisables capé à deux points). Il permet au client de payer pour les dix premières années des échéances de 828 euros. Au bout de dix ans, il reste au client 131 000 euros de capital à rembourser. Si le taux révisable passe à 3,80 %, le maximum de l’augmentation possible, au bout de dix ans l’échéance passe à 957 euros. « Si le même client emprunte aujourd’hui à taux fixe de 2,50 % sur vingt-cinq ans, déjà il ne peut pas emprunter à cause du taux d’usure. S’il le pouvait, il paierait 897 euros d’échéance mensuelle. Il gagne donc 70 euros tous les mois pendant dix ans », pointe Laura Martino.

Les crédits immobiliers à taux variables peuvent constituer un choix, car les taux sont plus bas que les taux fixes, « mais peuvent s’avérer dangereux, car si l’indice sur lequel ils se basent augmente fortement, le crédit peut leur coûter plus, voire très cher », prévient Mme Roquelaure. Ce genre de produit nécessite donc du discernement et de la clarté de la part de la banque ou du courtier vis-à-vis des clients pour bien leur expliquer le fonctionnement de ces crédits à taux révisables et les implications.

Joël Morio - LE MONDE - Publié le 29 Juillet 2022

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