Studio face à la mer, chalet au pied des pistes ou longère avec vue sur les collines : les résidences secondaires ont la cote. Elles ont représenté 7 % des transactions réalisées en 2021 par le réseau Century 21, soit 6,1 % de plus que l’année précédente.

En pleine pandémie, de nombreux acheteurs ont cédé au besoin d’espace et de nature. Leur recherche d’un crédit immobilier n’est pas plus simple que pour une résidence principale, tant s’en faut. Le taux d’endettement doit, là encore, passer sous les fourches Caudines du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), c’est-à-dire rester inférieur à 35 %.

« Les banques bénéficient d’une marge de manœuvre sur 20 % de leurs dossiers, qui peuvent dépasser ce taux d’endettement de 35 %, mais ceux-ci doivent concerner l’achat d’une résidence principale dans 80 % des cas », rappelle Sandrine Allonier, la directrice des études de Vousfinancer. Les dérogations sont donc bien plus rares sur les résidences secondaires et les biens locatifs.

Racheter et renégocier

Autre difficulté, les acheteurs d’une maison de campagne sont souvent – mais pas systématiquement, il est vrai – déjà endettés pour leur résidence principale. La probabilité de s’approcher du taux de 35 % est donc élevée, puisque ce dernier s’entend pour l’ensemble des crédits remboursés par l’emprunteur. « Il faut regarder le dossier dans sa globalité, on ne peut pas se limiter à proposer seulement un prêt pour la résidence secondaire », confirme Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi.

La bonne solution consiste parfois à racheter le prêt lié à la résidence principale pour en renégocier le taux et revoir sa mensualité à la baisse. Cette opération dégage une capacité d’endettement supplémentaire pouvant être consacrée au financement de la résidence secondaire.

Prenons un couple qui a souscrit un crédit de 200 000 euros, en 2009, pour sa résidence principale et l’a renégocié en 2019 à 1,5 % sur quinze ans, soit une mensualité de 714 euros assurance incluse. Il lui reste donc alors 106 000 euros à rembourser. Il souhaite à présent emprunter 200 000 euros supplémentaires pour s’offrir une maison de campagne. La banque pourrait lui proposer un second crédit à 1,25 % sur vingt ans, soit une mensualité de 1 067 euros assurance incluse.

La somme des deux mensualités atteint cependant 1 781 euros, ce qui fait passer le taux d’endettement du couple juste au-dessus de 35 %, puisqu’il affiche 5 000 euros de revenus nets mensuels. « La solution consiste à regrouper les deux crédits : il lui faut emprunter au total 306 000 euros à 2,40 % assurance incluse. La mensualité ressort dans ce cas à 1 608 euros sur vingt ans, pour un taux d’endettement cette fois limité à 32 % », calcule Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

Remboursement différé

D’autres solutions sont envisageables. « On peut parfois rallonger le premier crédit lié à la résidence principale afin de diminuer sa mensualité. Cela permet alors de souscrire un crédit supplémentaire pour la maison de campagne tout en conservant une mensualité globale pratiquement identique à celle de départ », indique Sandrine Allonier de Vousfinancer.

Il est aussi possible de différer le remboursement du crédit pour la résidence secondaire de quatre ou cinq ans, le temps de venir à bout de celui sur la résidence principale. « Pendant cette période, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, de l’ordre de quelques euros par mois et pas le capital », note Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de financement. Cette solution permet de limiter le taux d’endettement pendant les quelques années où les deux crédits se chevauchent, et donc d’obtenir un financement.

La situation est tout aussi complexe pour les acheteurs cherchant à financer un bien locatif. « Le HCSF a changé début 2021 la méthode de prise en compte des charges d’emprunt et des loyers perçus dans le calcul du taux d’endettement. Ce mode de calcul est défavorable aux investisseurs qui dépassent souvent très vite les 35 %, voire les 40 % de taux d’endettement », prévient Sylvain Lefèvre.

Les banques peuvent cependant faire des exceptions pour les emprunteurs dont le dossier leur plaît… dans le cadre des dérogations possibles. « Les investisseurs ont du mal à trouver un financement dans les grandes villes étudiantes, où certaines banques régionales sont parfois au plafond de leur capacité de dérogation », précise Olivier Lendrevie chez Cafpi.

Côté taux, en revanche, les investisseurs ne sont ni mieux ni moins bien traités que les autres. « Les barèmes sont globalement identiques pour un bien locatif, une résidence principale ou secondaire. En revanche, ils varient en fonction des revenus de l’emprunteur », souligne Pierre Chapon, le cofondateur de Pretto. Ainsi, les emprunteurs gagnant plus de 80 000 ou 90 000 euros par an paient leur crédit 0,30 à 0,50 point de moins que ceux dont les revenus sont inférieurs à 50 000 euros par an.

LE MONDE - Agnès Lambert - Publié le 07 Avril 2022

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