Les banques n’accueillent pas les acheteurs à la recherche d’un financement à bras ouverts. Il est donc nécessaire aujourd’hui, plus que jamais, de consolider tous les aspects de son dossier afin de décrocher une offre.

L’apport

L’époque où les banques prêtaient 110 % du prix du bien à financer, afin de couvrir également les frais de notaire et de garantie, est bel et bien révolue. Désormais, « présenter un apport de 15 % à 20 % de l’opération est devenu un standard de marché. Certaines banques acceptent de renoncer à ce critère, mais uniquement si les autres aspects du dossier sont irréprochables », constate Ludovic Huzieux, le fondateur d’Artémis Courtage.

Pour constituer cet apport, les emprunteurs font feu de tout bois en puisant dans leur épargne, notamment l’assurance-vie, l’épargne salariale ou l’épargne-retraite, mais aussi, lorsque c’est possible, en bénéficiant d’une donation de leurs parents et/ou grands-parents.

Quelques milliers d’euros issus de la solidarité familiale peuvent faire la différence pour les primo-accédants. L’existence d’un apport élevé permet en effet aux banques de réduire le risque en cas de défaut de l’emprunteur. Si le bien est revendu rapidement, pour cause de mutation professionnelle dans une autre région ou de séparation, la banque veut éviter que le prix de vente ne couvre pas intégralement le capital restant à rembourser si les prix de l’immobilier ont baissé. Une préoccupation passée au second plan ces dix dernières années dans un contexte de hausse des prix de la pierre, mais qui fait un retour en force dans le marché actuel.

L’épargne résiduelle

Si l’apport reste essentiel pour décrocher un crédit, il ne faut pas pour autant vider l’intégralité de ses placements pour le constituer. Il est prudent de conserver une épargne de précaution qui pourra financer le déménagement et l’installation, voire des travaux imprévus, ou l’achat d’une deuxième voiture lorsqu’on s’éloigne du centre-ville.

Mais les banques y trouvent un autre avantage. « Elles voient d’un très bon œil les clients ayant encore de l’argent de côté après leur achat immobilier, car elles pourront lui proposer de rapatrier cette épargne dans l’établissement, précise Ludovic Huzieux. Cela entre dans la négociation sur le taux d’intérêt du crédit. »

Pour Caroline Arnould, directrice du développement de Cafpi et présidente de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC), « depuis six mois, nous voyons des banques demander une épargne résiduelle correspondant à l’équivalent d’une année de remboursement, en plus de l’apport ». Autre avantage, « un apport de 20 %, complété par une belle épargne résiduelle, permet d’obtenir une baisse de taux de l’ordre de 20 points de base, donc de diminuer la mensualité », indique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, d’après la préconisation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Une règle de plus en plus difficile à tenir, dans un environnement où les taux des crédits, donc les mensualités, s’envolent.

Illustration : un emprunteur ayant 4 000 euros net de revenus mensuels ne peut pas consacrer plus de 1 400 euros (35 % de ses revenus) au remboursement de son crédit immobilier. En janvier 2022, il pouvait emprunter 285 000 euros à 1 % (et 0,35 % d’assurance de prêt), soit une mensualité de 1 394 euros permettant de respecter le taux d’endettement. En mars 2023, il ne peut plus emprunter que 240 000 euros (à 2,80 % et 0,35 % d’assurance), soit 45 000 euros de moins. L’équation est simple : soit il dispose de cette somme et peut maintenir son projet, soit il réduit ses ambitions en achetant plus petit, soit il renonce à son projet.

Les banques ont la possibilité de déroger à cette règle de 35 % dans 20 % de leurs dossiers, mais elles font peu usage de cette souplesse. « 80 % de la marge de flexibilité doit être destinée aux acquéreurs de résidence principale et 30 % d’entre eux devront être primo-accédants. Or, cette population est souvent considérée comme plus à risque, car ses revenus sont inférieurs, son apport et son épargne résiduelle sont justes, les banques ne se précipitent donc pas », décrit Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

La gestion du compte

Les banques demandent les trois derniers relevés de compte de l’emprunteur afin d’étudier son profil. Quelques bons réflexes permettent d’envoyer des signaux subliminaux positifs. Mieux vaut ainsi rembourser par anticipation ses petits crédits à la consommation avant de se lancer dans une opération immobilière.

De même, la mise en place d’un virement automatique mensuel vers un Livret A, un plan d’épargne-logement (PEL) ou un contrat d’assurance-vie montre que l’emprunteur parvient à mettre de l’argent de côté tous les mois. Et, bien entendu, les découverts sont à bannir, ce qui est de moins en moins simple, compte tenu de l’envolée des prix de l’énergie et des produits alimentaires.

« Les banques sont particulièrement attentives au saut de charge, c’est-à-dire à la différence entre le loyer que l’on réglait en tant que locataire et la mensualité due en tant que propriétaire, précise Pierre Chapon, cofondateur de Pretto, un courtier en crédit immobilier 100 % en ligne. Cela ne peut pas fonctionner si le compte est déjà proche de zéro à la fin du mois. » Sauf si l’emprunteur mettait de l’argent de côté tous les mois sur un livret d’épargne, car cette somme pourra désormais être consacrée au remboursement de son emprunt.

Le taux de l’usure

Impossible d’emprunter si le taux annuel effectif global (TAEG, incluant le taux nominal, les frais de garantie, d’assurance et du courtier) dépasse le taux de l’usure, fixé à 4 % depuis le 1er mars pour les prêts sur vingt ans et plus. « Autrement dit, les emprunteurs à qui la banque propose un taux nominal supérieur à 3,50 % ne sont pas finançables, car ils dépassent l’usure, indique Maël Bernier chez Meilleurtaux, sauf s’ils sont très jeunes et bénéficient d’une assurance de prêt à taux faible. »

LE MONDE - Par Agnès Lambert - Publié le 27 Mars 2023

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