Les héritiers qui, dans leur déclaration de succession, ont surestimé le prix susceptible d’être obtenu sur le marché d’un bien immobilier transmis par un défunt paient plus de droits de mutation qu’ils ne le devraient. Ils s’en aperçoivent souvent lors de la vente du bien. Or, ils ne peuvent se fonder sur cette transaction pour obtenir que l’administration fiscale leur restitue le trop-perçu, comme le rappelle l’affaire suivante.

Le 23 décembre 2014, un notaire dépose une déclaration de succession dans laquelle deux biens sont estimés, respectivement, à 700 000 et à 70 000 euros. Moins de six mois plus tard, ces derniers sont revendus 600 000 et 56 000 euros. Les légataires qui s’en sont défaits demandent une réduction de leurs droits de mutation, que l’administration fiscale leur refuse.

En effet, le code général des impôts (article 761) dit que « les immeubles » doivent être « estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission ». La jurisprudence impose donc aux contribuables de se référer à des ventes de biens comparables ayant eu lieu « avant le fait générateur de l’impôt » (le décès), pour prouver leur erreur. Dès le 21 mars 1995, la Cour de cassation a ainsi écarté la référence à une vente intervenue postérieurement.

Pourtant, la cour d’appel de Montpellier juge, le 16 septembre 2022, que les prix de cession « constituent une référence objective », compte tenu du faible délai écoulé entre le décès et les ventes. Elle ordonne la réduction des droits de succession. Le 19 juin (2024, 22-24.169), la Cour de cassation, saisie par l’administration fiscale, la censure, en lui reprochant d’avoir violé le code des impôts. Elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Toulouse.

Le 4 avril (2024, 23-11.404), pourtant, elle a admis la référence à la vente postérieure d’un bien, à propos de l’affaire suivante.

Impôt sur la fortune

M. X, assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), évalue, en janvier 2011, à 3,6 millions d’euros le château de Groussay (Yvelines), qu’il a acheté en 2000 pour 3 millions d’euros, puis longuement restauré. Le 30 juin 2011, il le revend… 25 millions d’euros, à la fille du président d’Ouzbékistan.

L’administration fiscale décide de corriger son estimation, mais indique ne trouver aucune transaction comparable avant 2011 – bien que M. X le conteste, lui reprochant de n’avoir consulté que la base de données Mérimée, qui recense les biens classés monuments historiques. Elle rejette aussi toute comparaison avec les cessions des châteaux de Farcheville (9 millions d’euros en 2009), Villejust, Cerny et Chambourcy, tous situés dans l’Essonne, « plus anciennes, et concernant des terrains aux superficies supérieures ».

Elle se réfère alors, d’une part, au mandat de vente de 28 millions d’euros que M. X avait confié à un tiers, entre 2008 et 2010, et, d’autre part, à la vente du 30 juin 2011. Elle porte à 21,2 millions d’euros la valeur sur laquelle les droits de mutation doivent être calculés, et réclame à M. X 214 774 euros (185 791 euros de droits et 28 983 euros d’intérêts de retard). Elle affirme qu’elle peut se fonder sur ces deux seuls éléments disponibles, faute de pouvoir appliquer une autre méthode d’évaluation.

Bien que l’assiette de l’ISF soit déterminée selon les mêmes règles que celle des droits de mutation par décès, c’est en vain que le justiciable conteste la référence postérieure de six mois au fait générateur de l’ISF (la valeur des biens au 1er janvier 2011). La cour d’appel de Paris retient cette dernière, parce qu’elle « est proche dudit fait générateur », et la Cour de cassation lui donne raison, en toute discrétion, par un arrêt non motivé, bien qu’il modifie sa jurisprudence : le 16 avril 2013 (12-16.266), la Cour n’avait admis, en l’absence d’élément de comparaison antérieur, que la référence à la vente postérieure d’un bien « similaire ».

En 2021, pourtant, le château, d’abord saisi par le juge Serge Tournaire, dans le cadre d’une enquête sur du blanchiment, n’a retrouvé preneur que pour… 9,3 millions d’euros, si l’on en croit l’explorateur de données de valeurs foncières de Bercy.

LE MONDE - Par Rafaële Rivais - Publié le 16 Décembre 2024

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