Immobilier : les taux des crédits se stabilisent, mais la sélection des emprunteurs augmente

Les meilleurs dossiers peuvent espérer d’obtenir des conditions très attractives : moins de 1 % sur vingt ans.

Déjà obligés depuis janvier de respecter les conditions imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les etablissements bancaires pratiquent un tri encore plus draconien des dossiers qu’elles acceptent de financer.

Statu quo. Les banques ont laissé leur barème de taux de crédit immobilier inchangé début septembre, à 1,14 % sur quinze ans, 1,35 % sur vingt ans et 1,65 % sur vingt-cinq ans, d’après Meilleurtaux.com. Soit de 0,10 à 0,20 point de base de plus qu’il y a un an. Ce qui n’empêche pas les taux de rester proches de leurs plus bas. Reste que la réalité est un peu différente et que tout le monde ne peut pas bénéficier de ces conditions attractives.

Déjà obligés depuis janvier de respecter les conditions imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les établissements bancaires pratiquent un tri encore plus draconien des dossiers qu’elles acceptent de financer. « Les traditionnelles augmentations de taux de crédit observées en été, permettant de réguler naturellement l’activité de crédit immobilier n’ayant pas eu lieu cette année, les baisses de taux qui s’affichent généralement à la rentrée de septembre pour relancer la machine du crédit n’ont pas lieu non plus. Nos partenaires bancaires conservent des taux de crédit immobilier stables, mais se montrent toujours très sélectifs vis-à-vis des dossiers et des projets qui leur sont présentés », commente Frank Roullier, président d’Empruntis.

Refus en hausse

Si le robinet du crédit ne s’est pas tari, trouver un financement peu prendre un peu plus de temps, car les banques examinent en détail le profil des candidats à l’emprunt. « Les banques sont de plus en plus attentives au niveau d’apport personnel… Elles demandent presque toutes systématiquement 10 % d’apport pour financer les frais liés à l’achat ainsi qu’une épargne résiduelle après opération, de 5 000 euros en moyenne, en cas d’imprévus ou de coup dur. Et pour avoir un bon taux et limiter le risque, mieux vaut avoir encore 10 % d’apport de plus, de façon à ce que la banque ne finance que 90 % de la valeur du bien. Au total, cela fait plus de 20 % d’apport demandé ! C’est pourquoi désormais, après avoir obtenu un ou deux refus, certains de nos clients, lorsque cela est possible, demande l’aide de leur famille pour compléter leur apport et obtenir enfin un accord… », détaille Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.

Il reste néanmoins possible d’emprunter sans apport : « L’âge des emprunteurs ne doit pas dépasser 35 ans, voire 30 ans pour certaines banques. Par ailleurs, il est important de présenter un dossier qui dénote une gestion de budget très saine, sans crédit et avec un peu d’épargne de précaution de côté », précise Pierre Chapon, président de Pretto.

Les meilleurs dossiers de crédit peuvent néanmoins espérer de très bonnes conditions de financement. « Début septembre, certaines banques ont d’ores et déjà atteint leurs objectifs de production de crédit mais elles acceptent encore de financer les meilleurs profils, également privilégiés par les banques en conquête de clientèle. Toutes ciblent donc les emprunteurs correspondant aux critères du HCSF, avec un endettement limité, de hauts revenus et plus de 10 % d’apport personnel. Cette forte concurrence interbancaire tire les taux à la baisse et explique qu’on atteigne à nouveau des taux proches des records, mais dont peu d’emprunteurs peuvent bénéficier », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

« Les taux réellement pratiqués par les banques sont très inférieurs à leurs barèmes : on voit bien qu’elles sélectionnent les dossiers qui les intéressent en leur proposant de meilleures conditions », indique Philippe Taboret, le directeur général adjoint de Cafpi.

Décotes aux « bons profils »

Si l’accès au crédit est plus compliqué depuis le début de l’année, cela n’empêche pas certains emprunteurs d’obtenir des taux incroyablement faibles Ainsi, Meilleurtaux.com négocie des taux inférieurs à 1 % sur vingt ans sur les meilleurs dossiers depuis le début de l’été. « Les banques sont prêtes à proposer de belles décotes aux “bons profils”, à qui elles pourront à terme proposer des produits d’épargne », confirme Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.

Les taux devraient rester stables dans les prochaines semaines dans un contexte économique morose, avec un emprunt d’Etat à dix ans repassé dans le rouge depuis l’été. Autre facteur à prendre en considération, la production de crédit est en forte baisse cette année sous le triple effet des recommandations du HCSF, du coup d’arrêt lié au confinement et de la crise économique.

Plusieurs établissements évoquent un repli compris entre 20 % et 30 %, en ligne avec le marché, comme le confirme Philippe Taboret : « La production de nouveaux crédits devrait atteindre 70 milliards d’euros au second semestre pour l’ensemble du marché, et seulement 60 milliards au premier semestre 2021 contre 100 milliards au second semestre 2019 ». Ce contexte ravive la concurrence entre établissements, ce qui plaide, là encore, pour un maintien des taux d’intérêt à un faible niveau.

LE MONDE - Par Agnès Lambert et Joël Morio - Publié le 09 Septembre 2020

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