Robien, Scellier, Duflot et Pinel… Depuis des années, les dispositifs immobiliers de défiscalisation dans le neuf se suivent et se ressemblent presque tous. Leur point commun ? Un avantage fiscal à l’entrée consenti au futur propriétaire bailleur en contrepartie d’un engagement de location du bien sur six, neuf, douze voire quinze ans, cette durée étant variable selon les lois. Une fois arrivé à ce terme, que faire ?

Pour commencer, il ne faut pas se tromper de date de sortie du dispositif. « Il y a souvent une confusion. Dès lors qu’ils remplissent la déclaration d’impôt pour bénéficier de leur ultime avantage fiscal, lié à cet investissement, les propriétaires pensent qu’ils peuvent vendre aussitôt leur bien. C’est faux, le point de départ de l’engagement commence à la date du premier bail. Il convient d’être vigilant », insiste Pascale Tardieu, conseil en investissement financier à Paris.

Ce « détail » est crucial, car, en cas de sortie par erreur et avant le terme — même de quelques mois — prévu par la loi, le contribuable risque une requalification fiscale et d’avoir à rembourser des avantages fiscaux consentis. « Les conditions de sortie sont différentes selon les lois. Il faut se replonger dans les règles du dispositif concerné. Dans 90 % des cas, c’est la date de première mise en location, dans d’autres, c’est la date d’achèvement des travaux », précise Yves Mazin, associé au cabinet de gestion de patrimoine Version Patrimoine.

Lorsque l’échéance arrive, le choix est binaire : conserver le bien ou le vendre.

Quelle que soit l’issue, il convient d’anticiper les scénarios environ deux ans avant le terme de l’engagement. A cet horizon, on a souvent une idée de l’existence ou pas d’une plus-value. Certains savent qu’ils ont acheté trop cher, tandis que d’autres peinent à louer leur bien, car il existe trop d’offres au niveau local.

« Si l’opération n’a pas été rentable, mieux vaut vite arrêter les frais », affirme Philippe Parguey, directeur général de Nortia. C’est ce qu’a fait Isabelle B. Dix ans après avoir « surpayé » un appartement en loi Robien à Lille (Nord), elle vient de le revendre 110 000 euros. « En faisant le bilan des flux entrants (vente incluse) et sortants de cette opération, elle a gagné 16 000 euros sur dix ans. Si elle n’a pas fait une bonne affaire, au moins elle n’a pas perdu d’argent », commente Yves Mazin.

Vente occupée

Autre intérêt d’anticiper la vente : s’il reste moins de trois ans à courir, choisir stratégiquement le dernier locataire. « Même si le bail est de trois ans minimum, on peut s’arranger pour choisir un profil de ménage susceptible d’être mobile avant ce terme. C’est un atout pour la libération future du bien », explique Yves Mazin. En cas de cession, il faudra composer avec le locataire en place, « car la date de fin du bail coïncide rarement avec la fin de l’engagement de location », souligne Pascale Tardieu.

La vente occupée peut constituer une solution, mais avec une décote à la clé en fonction de la durée du bail restant à courir.

En cas de sortie par erreur et avant le terme — même de quelques mois — prévu par la loi, le contribuable risque une requalification fiscale et d’avoir à rembourser des avantages fiscaux consentis

Pour se séparer du bien « vide », il conviendra d’attendre le départ spontané de son occupant. Néanmoins, la loi prévoit la récupération du logement loué pour une vente, dans des conditions strictement encadrées. Ainsi, le locataire doit être averti par écrit de l’intention de vendre de son bailleur au moins six mois avant le terme du bail. Il bénéficie alors d’une priorité pour acheter le bien, si cela l’intéresse.

« En cas de non-respect du timing de l’envoi de ce congé pour vente, le bail risque d’être reconduit automatiquement, et la vente repoussée de trois ans », alerte Pascale Tardieu. « Depuis la fin du confinement, les marchés immobiliers des villes moyennes se sont réveillés avec des prix en nette progression. Afin de surfer sur cette vague, le moment pourrait s’avérer opportun de sortir maintenant », fait remarquer Philippe Parguey. Pour mémoire, en cas de vente avant vingt-deux ans de détention avec une plus-value, le contribuable sera redevable de l’impôt.

En revanche, si l’idée est de garder le bien, deux options sont possibles : poursuivre en location nue ou basculer en meublé.

Prorogations possibles

Dans le premier scénario, il peut être intéressant d’opter pour le statu quo, autrement dit de continuer à louer avec le dispositif. C’est notamment possible si la durée initiale choisie a été la plus courte. Car il existe des possibilités de prorogation par période de trois ans, permettant alors de louer jusqu’à quinze ans.

Ces lois immobilières défiscalisantes (Robien, Duflot, Pinel) ont toutes prévu des scénarios pour prolonger la location en cours. « Si l’investissement se passe bien, le bailleur continue de bénéficier des économies d’impôt et d’encaisser les loyers, qui aident au remboursement du crédit », explique Olivier Bernadat, directeur commercial du groupe Consultim.

Dans le deuxième scénario, la location meublée ne s’envisage qu’à partir du moment où la durée d’engagement est arrivée à terme et que le logement se libère du locataire choisi durant la période de défiscalisation. Dans ce cas, le loyer est libre et avec un bail de courte durée de douze mois maximum.

Les conseillers en gestion de patrimoine sont nombreux à proposer cette solution, essentiellement pour raison fiscale. Pour mémoire, en location nue, les revenus fonciers sont taxés au barème d’imposition du contribuable plus les prélèvements sociaux. « Après quelques années, dès lors qu’il n’y a pas plus d’économie d’impôt et que loyers continuent de tomber, la fiscalité s’alourdit », explique Olivier Bernadat. Or, avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), placé sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les revenus locatifs, grâce à un jeu d’amortissements, ne sont quasiment pas taxés.

Pour adopter cette configuration, il faudra au préalable s’assurer que la localisation de l’appartement s’y prête et que celui-ci répond à une demande locative locale. De plus, l’offre de meublés est devenue tellement abondante et concurrentielle qu’il faudra proposer des prestations de qualité pour que le logement se distingue des autres. Sans oublier bien sûr de se conformer à un éventuel encadrement des loyers en vigueur dans de plus en plus de villes.

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C’est le nombre de sorties anticipées possibles prévues par la loi pour stopper un investissement Pinel en cours et sans conséquences fiscales négatives. Il s’agit soit du licenciement du propriétaire à l’exclusion de la démission et de la rupture conventionnelle ; soit de la survenance d’une maladie ou d’un accident du travail entraînant son invalidité ; soit du décès. Détail important : le divorce n’est pas considéré par l’administration fiscale comme un motif de vente permettant de conserver les avantages fiscaux accordés. Autrement dit, en cas de cession du bien avant le terme de l’engagement, le futur ex-couple devra rétrocéder la totalité des économies d’impôts réalisées depuis le début de l’investissement.

LE MONDE - Par Laurence Boccara - Publié le 15 Avril 2022

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