Certains seniors confrontés à une baisse du pouvoir d’achat et dans l’impossibilité d’accéder aux crédits bancaires, compte tenu de leur âge, peinent à joindre les deux bouts. Pourtant, cette frange grandissante de la population dispose d’une richesse non liquide et donc jusqu’à aujourd’hui peu exploitée : ses biens immobiliers.

Grâce à ce patrimoine, deux scénarios étaient jusqu’à présent envisageables pour qui souhaitait dégager en quelques mois des espèces sonnantes et trébuchantes : la traditionnelle vente en viager (qui donne lieu au versement d’un bouquet à la vente, puis d’une rente viagère) et, depuis quelques années, la cession de la nue-propriété du bien (qui implique le versement d’un bouquet unique).

L’inconvénient de ces deux transactions ? Leur caractère irréversible. Le bien en question sort définitivement du patrimoine du senior et ne reviendra pas à ses héritiers.

Dans cet esprit, toujours, de libérer du cash d’un patrimoine de pierre, de nouvelles formules fleurissent depuis quelques mois sur le marché. Plusieurs start-up, comme Arrago, Dillan, Hyppo ou encore Merci Prosper, proposent de verser des liquidités aux seniors sur la base de la valeur de leur appartement ou de leur maison s’ils ont intégralement remboursé leur crédit immobilier. Selon les sites, le montant minimal débloqué va de 30 000 à 100 000 euros, pour une valeur vénale minimale du bien allant de 180 000 à 300 000 euros.

Dette à la succession

Cette monétisation partielle du bien immobilier permet au retraité de se retrouver avec un compte bancaire bien garni, sans avoir à modifier ses habitudes de vie. Il continue de vivre dans « ses murs » et dépense à sa guise cette abondance de trésorerie (loisirs, travaux, etc.). Les comptes seront réglés plus tard. Ces plates-formes insistent sur la souplesse de leur offre. Ainsi, le senior peut à tout moment rembourser la somme par anticipation et revenir à la situation initiale. Et ses héritiers pourront régler cette dette à la succession s’ils souhaitent récupérer le bien.

plus près, deux types de proposition coexistent : la vente et le crédit. Dans la première catégorie, Merci Prosper se dit prêt à acheter entre 10 % et 50 % de la valeur du bien ; cela revient à une détention en indivision. A savoir : il faut ici s’acquitter de 8 % de droits de mutation, plus des frais de commission représentant 10 % de la valeur monétisée, et une indemnité d’occupation.

« Aucune hypothèque n’est prise sur le bien. Le senior pourra transmettre à son décès sa part restante de la pleine propriété à ses ayants droit. Ces derniers pourront s’ils le souhaitent racheter notre quote-part au prix du marché ou le bien sera vendu », précise Thibault Corvaisier, président et cofondateur de cette start-up.

De son côté, Dillan propose d’acquérir une fraction de la seule nue-propriété. « Nous devenons un partenaire silencieux dans l’opération. Une convention d’indivision d’une durée indéterminée est signée chez le notaire par le vendeur et cosignée par ses héritiers. Nous nous engageons à ne pas vendre, sauf dans les cas suivants : un défaut d’entretien, le souhait du senior de vendre le bien ou de ses héritiers de ne pas racheter notre quote-part », détaille Stéphane Revault, président et cofondateur de Dillan. Une facturation est prévue en cas de rachat ultérieur par le senior. Si les héritiers souhaitent conserver le bien, ils devront racheter la quote-part détenue par le site et son prix sera déterminé sur la valeur du bien au décès.

Crédits non affectés

La seconde catégorie d’offres regroupe des crédits non affectés dont le montant se détermine sur la base de l’âge du propriétaire et de la localisation de son bien. Il n’y a ici ni questionnaire de santé, ni conditions de ressources pour l’obtention du prêt. Et aucune mensualité à acquitter une fois les fonds versés. La société Hyppo annonce être en mesure de prêter ainsi jusqu’à 75 % de la valeur du bien, avec un taux de crédit de 5 %. Au décès de l’emprunteur, ses héritiers rembourseront en une seule fois le capital et les intérêts, avec deux scénarios possibles pour solder la dette : vendre le bien, ou le garder en s’arrangeant pour régler le prêteur.

Quant à Arrago, il remet au goût du jour le prêt viager hypothécaire commercialisé jusqu’en 2017 par le Crédit foncier. « A 60 ans, on peut obtenir 20 % de la valeur vénale, à 70 ans, ce sera 30 %, et à 80 ans ce sera 40 %. On ne dépassera jamais 60 % », précise Alexis Rouëssé, fondateur de la start-up. Il n’y a pas de mensualités. Les intérêts, encaissés au décès, sont facturés 6,25 %. S’y ajoutent des frais, à hauteur de 8 % du montant prêté. Ce prêt n’est accessible que grâce à des professionnels – notaires, agents immobiliers, courtiers en crédit.

Confidentiel, ce crédit de niche est aussi proposé par certaines caisses régionales du groupe BPCE (Caisses d’épargne de Bretagne et Grand-Est Europe, Banques populaires Rives de Paris et du Grand-Ouest). « Au décès, soit les héritiers remboursent la dette du défunt, soit la banque récupère le bien en exerçant son hypothèque », explique Bruno Delétré, président du directoire de la Caisse d’épargne Grand-Est Europe.

En apparence simples, ces solutions à géométrie variable sont en réalité assez sophistiquées. Avant de succomber à cet argent facile, il faut bien comprendre le mécanisme, avoir conscience du coût. Et s’interroger sur l’opportunité de monétiser son bien actuellement, dans un marché immobilier baissier.

20,5 %

C’est la part des 65 ans et plus dans la population française, au 1er janvier 2020, selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Cette proportion, qui était de 14,8 % en 1995 et de 13,4 % en 1975, devrait atteindre environ 29 % en 2070. En 2020, un peu plus de 72 % des personnes âgées d’au moins 70 ans étaient propriétaires de leur résidence principale en métropole. Avec l’envolée du prix de la pierre observée ces cinquante dernières années, ce patrimoine immobilier s’est valorisé.

Laurence Boccara - LE MONDE - Publié le 9 Février 2024

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