L’accès aux banques de données sur les prix immobiliers n’est pas gage de transparence, de concurrence, ni de modération

Une étude bat en brèche les idées reçues sur la prétendue transparence du marché immobilier que permettrait l’open data.

 L’information sur le marché immobilier et les prix des logements est devenue exubérante, se déversant dans la presse et sur une soixantaine de sites d’annonces (SeLoger, Leboncoin, PAP), de professionnels (ORPI, Century 21), d’applications pour estimer un bien (MeilleursAgents, Drimki, effiCity), sans oublier ceux des notaires.

Mais c’est surtout l’ouverture en libre accès, depuis avril 2019, de toutes ces données, collectées, depuis 2015, sur l’application gouvernementale Demande de valeur foncière, qui, malgré son nom rébarbatif et son maniement peu convivial, « a marqué un tournant dans l’information aux particuliers, très nombreux à la consulter, et suscité le développement d’au moins une dizaine d’interfaces [applications] destinées au grand public, fondées sur ces données », expliquent les sociologues Alexandre Coulondre, chercheur au Laboratoire techniques, territoires et sociétés, et Claire Juillard, chercheuse indépendante et fondatrice d’Oggi Conseil.

Dans une étude publiée mardi 6 juillet, ils se sont livrés à un exercice inédit : mesurer l’effet sur le marché immobilier de l’accès désormais beaucoup plus large et diversifié aux données sur les prix de toutes les transactions. Ils ont, pour cela, interrogé, entre décembre 2020 et janvier 2021, un échantillon représentatif de 993 vendeurs ayant cédé un bien au cours des deux années précédentes, et considérés comme décisionnaires dans le processus.

« Des prix parfois du simple au double »

Leurs conclusions vont à l’encontre de quelques idées reçues, comme le fait que cet accès amélioré favoriserait la transparence du marché, aurait un effet modérateur sur les prix ou que ces derniers dépendent de l’offre et de la demande. Eh bien, non ! L’étude établit que 86 % des vendeurs consultent bien, au préalable, des informations variées sur le prix des logements (prix au mètre carré, médian, de biens vendus voire mentionnés dans les annonces), s’abreuvant à plusieurs sources dans une logique de « panier garni », disent les auteurs, et 14 % de sondés ne s’informent pas sur les prix en vigueur et fixent le leur en fonction du prix d’achat, fût-il ancien, ou de leurs besoins financiers pour se loger ailleurs.

Seuls 38 % des sondés vont chercher ces données de prix en direct, sur Internet, sans l’aide d’un intermédiaire (notaire, agent immobilier, mandataire…), et 11 % des vendeurs sont de gros consommateurs de données et se recrutent plutôt dans les catégories socioprofessionnelles aisées, en zone urbaine, et où le marché est tendu. Or consulter beaucoup de données a un inconvénient. « Les résultats des estimations en ligne ainsi glanés aboutissent à des prix très hétérogènes, parfois du simple au double, qui floutent la vision du marché des particuliers », remarque Claire Juillard.

Pour preuve, un même bien, un trois-pièces à Montpellier, soumis par les auteurs à l’estimation par 29 sites, aboutit à des prix de 2 600 euros à 4 900 euros le mètre carré ! Dans ce brouillard, les professionnels conservent donc un rôle central de conseil sur le prix, « et les outils [numériques] n’ont pas désintermédié le marché », estiment les auteurs.

Les vendeurs peu documentés sont tentés de s’aligner sur le bas

Les vendeurs peu documentés sont tentés de s’aligner sur le bas de la fourchette des prix ; ceux très documentés ont, pour 37 % d’entre eux, tendance à fixer un prix dans le haut de cette fourchette, contre 26 % pour l’ensemble du panel. Le pari des personnes les mieux informées est d’ailleurs gagnant, « puisque 77 % d’entre [elles] obtiennent un prix final proche de celui proposé au départ, contre 45 % pour les autres », mesurent les auteurs.

Le recours à un intermédiaire ne pousse pas les prix à la hausse : « Les professionnels de l’immobilier ne se documentent pas plus que les particuliers et se fient à leur expérience et connaissance du terrain, observent les sociologues. S’ils se trompent de prix, ils l’ajustent aussitôt. » L’étude conclut que « l’accès aux données ne participe pas toujours à la transparence du marché, ni à la modération des prix, qu’il pousse plutôt à leur inflation, et qu’il n’y a pas, dans la formation du prix, de lien mécanique entre l’offre et la demande, car il est d’abord le résultat d’un accord d’opportunité entre vendeur et acheteur ». Le marché immobilier, disparate par essence, ne se met pas facilement en algorithmes.

LE MONDE - Isabelle Rey-Lefebvre - Publié le 06 juillet 2021 à 09h00 - Mis à jour le 06 juillet 2021 à 09h13 

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