Les personnes vivant en copropriété le savent bien : ce n’est pas simple ! Entre les assemblées générales parfois houleuses, le syndic qui ne répond pas au téléphone et l’appartement du dessus qui crée un dégât des eaux, vivre en copropriété n’est pas toujours de tout repos. Toutefois, le problème est plus large que ces agacements du quotidien.

Les copropriétés préoccupent les spécialistes du secteur immobilier comme les pouvoirs publics depuis plusieurs années. Ces derniers ont longtemps été réticents à entrer dans leur intimité, mais ce n’est plus le cas et nombre de villes ont créé des observatoires des copropriétés pour essayer de repérer les immeubles fonctionnant en dehors de tout cadre juridique et qui n’arrivent pas à réaliser les travaux essentiels. Cette inquiétude a conduit à la mise en place, en 2016, du registre national des copropriétés, tenu par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Et les données rendues publiques par ce registre ne sont guère rassurantes.

Alors qu’en France toutes les copropriétés devaient être obligatoirement immatriculées avant le 31 décembre 2018, un quart ne l’est pas encore. On ne connaît donc toujours pas le nombre exact d’immeubles en copropriété : l’Insee estime ce chiffre entre 700 000 et 800 000, dont une bonne partie sans doute constituée par des petits bâtiments de quelques lots, gérés « à la bonne franquette ». « Les chiffres montrent qu’environ 30 % des copropriétés fonctionnent sans syndic chargé d’administrer l’immeuble et de l’immatriculer, et ce chiffre monte à 50 % en Seine-Saint-Denis », rappelle Hugues Périnet-Marquet, professeur en droit de l’immobilier et de la construction à l’université Panthéon-Assas.

7 % en « risque important »

Pourtant, sans syndic, que celui-ci soit un professionnel ou un copropriétaire élu syndic bénévole, une copropriété ne peut, en principe, pas fonctionner. Elle n’est pas en mesure de voter des travaux, de recevoir des subventions, ni même d’assurer l’immeuble. Autre sujet d’inquiétude : le registre de l’ANAH classe 57 % des copropriétés immatriculées dans la catégorie à « risque potentiel » en raison d’impayés de charges, de problèmes juridiques ou de la structure du bâtiment, et 7 % sont classées en « risque important ».

En ce qui concerne le seul critère des impayés de charges, 61 725 immeubles sont placés en état de vigilance ou d’alerte par l’ANAH parce qu’ils dépassent le seuil de 11 % du budget annuel de l’immeuble en impayés de charges et 79 643 immeubles atteignent le seuil d’alerte grave, avec des taux d’impayés qui peuvent être supérieurs à 30 % du budget. Au total, l’ANAH estime que 15 % des copropriétés sont en difficulté avérée, et il n’est pas possible de savoir ce qu’il en est des immeubles qui n’ont pas été immatriculés.

Comment en est-on arrivé là ? D’abord, lors de l’acquisition d’un appartement, les acheteurs sont parfois endettés au maximum de leurs possibilités, notamment s’ils sont primo-accédants, et ne peuvent pas assumer le coût de travaux. Ils refusent ces derniers en assemblée générale et, si les travaux sont votés, ils se trouvent en difficulté financière. « Les banques sont malgré tout de plus en plus attentives aux travaux à venir avant d’accorder le crédit, notamment si le ménage achète un logement énergivore », précise Pierre-Edouard Lagraulet, avocat en copropriété. Encore faut-il être en possession des informations adéquates, ce qui n’est pas toujours le cas.

Les syndics dépassés

Ensuite, « la méconnaissance du fonctionnement d’une copropriété, la complexité de ce fonctionnement et, parfois, l’absence de sentiment d’appartenance à un collectif sont des éléments d’explication », observe Sylvaine Le Garrec, sociologue spécialiste de l’habitat et de la copropriété. D’autres acteurs fustigent le manque de professionnalisme de certains syndics qui ne feraient pas leur travail, préférant vendre des services annexes. « Il y en a toujours qui ne sont pas sérieux, mais, dans la grande majorité, nous faisons tout notre possible pour gérer les immeubles au mieux », répond Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Pour autant, dans le cas d’immeubles en réelle difficulté, ils reconnaissent qu’ils sont dépassés. Une partie des syndics se sont d’ailleurs regroupés sous le label QualiSR pour se spécialiser dans le redressement des immeubles. Certains pourraient même devenir un « syndic d’intérêt collectif », prévu par la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 et dont la mission, pour l’instant floue, consisterait à gérer les copropriétés en grande difficulté.

Heureusement, tous les immeubles ne se heurtent pas aux mêmes difficultés : 36 % sont ainsi classés sans risque par l’ANAH. Pour autant, même les copropriétés en bonne santé sont confrontées à des défis. Avec 60 % du parc construit avant 1974 et 35 % avant 1949, bon nombre d’immeubles vont, en effet, devoir réaliser des travaux importants dans les années à venir. Une partie des plus anciens, notamment dans les centres-villes historiques, nécessitent même des travaux de consolidation non négligeables. « En tant que syndic de copropriété, nous voyons bien le vieillissement des immeubles et la difficulté des copropriétaires à y faire face », témoigne Danielle Dubrac, présidente de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS).

Les besoins sont particulièrement importants en matière de rénovation énergétique, puisque 15 % des logements en copropriété sont classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique, obligatoire lors de la vente ou de la location d’un logement. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 prévoit que tout le parc porte au maximum l’étiquette D en 2034. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les bailleurs dont les logements sont notés G ne peuvent plus les louer lorsque le bail est renouvelé ou que le locataire en place déménage.

Les syndics de copropriété, comme les associations de propriétaires bailleurs, demandent un aménagement du calendrier qu’ils estiment intenable en l’état, même s’ils sont d’accord avec les objectifs. « Les matériaux nécessaires aux travaux font défaut, mais on manque aussi d’artisans et de professionnels pour réaliser les études et les diagnostics préalables », s’alarme Sylvain Grataloup, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Indépendamment des questions de calendrier, les copropriétaires auront-ils les moyens de payer les travaux ? Dans les immeubles où les impayés dépassent 30 %, des rénovations indispensables comme la réfection des toitures ou la réparation des dégâts des eaux ne sont déjà pas toujours réalisés.

Fonds travaux obligatoire

« En France, notre culture nous porte à réparer dans l’urgence plutôt que de provisionner pour anticiper », regrette David Rodrigues, responsable juridique à l’association Consommation logement et cadre de vie. De son côté, Emile Hagège, directeur général de l’Association des responsables de copropriété (ARC), regrette qu’on puisse habiter dans un appartement pendant vingt ans sans dépenser un centime pour son entretien, puis tout laisser à son successeur lors de la vente du logement. Un fonds travaux obligatoire a été mis en place en 2017, mais il ne représente que 5 % du budget prévisionnel, une somme insuffisante pour des travaux d’ampleur. Pourtant, « rares sont les copropriétés qui décident de verser plus que les 5 % minimum prévus », regrette Danielle Dubrac.

Les copropriétaires ont d’autant plus de mal à payer les travaux que les charges courantes ont beaucoup augmenté, ces dernières années. L’observatoire des charges de la Fnaim du Grand Paris, rendu public début février, estime que leur coût a grimpé de 10 % entre 2022 et 2023, notamment en raison des hausses de l’énergie.

Ces chiffres portent uniquement sur Paris intra-muros et il n’est pas possible de les extrapoler sur le reste du territoire. L’Association des responsables de copropriétés, dont le dernier observatoire des charges date de 2021, indiquait, pour sa part, qu’un copropriétaire payait en moyenne en France 45,40 euros par mètre carré habitable et par an, soit 2 724 euros annuels de charges courantes, hors travaux, pour un appartement de 60 mètres carrés.

Enfin s’ajoute le problème du fonctionnement des copropriétés : « Ce n’est pas du tout un système agile, il y a beaucoup d’inertie et de difficultés pour mettre en mouvement les copropriétaires », observe Annaïg Le Meur, députée (Renaissance) du Finistère (groupe Ensemble pour la République) et présidente du Conseil national de l’habitat.

En copropriété, les grandes décisions se prennent une fois par an en assemblée générale et les syndics estiment que seulement 50 % des copropriétaires en moyenne assistent à ces dernières. Au fil des années, les dispositions législatives leur ont pourtant donné de plus en plus de pouvoir pour impulser des décisions, mais tous ne veulent pas ou ne sont pas en mesure de se saisir de cette possibilité.

11 millions de logements en copropriété en France

Environ 23 millions de personnes sont concernées par ce type d’habitat dans 700 000 à 800 000 immeubles, dont seulement 572 450 sont immatriculés à ce jour. Les copropriétés sont très majoritairement des petits immeubles, puisque 89 % comprennent moins de 50 lots (appartements), 10 % entre 50 et 199 lots et seulement 1 % plus de 200 lots. 15 % des copropriétés sont considérées comme fragiles, dont 7 % sont particulièrement en difficulté.

LE MONDE - Par Nathalie Coulaud - Publié le 10 Février 2025

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