Que faire si votre copropriété a voté des travaux que vous ne pouvez pas payer ?

Les copropriétés vont devoir réaliser d’importants travaux, notamment d’économie d’énergie, dans les prochaines années. L’emprunt peut être une solution pour les financer, mais il reste difficilement accessible.

Pour Aline, copropriétaire dans les Yvelines, la facture va être lourde : l’assemblée générale de l’immeuble souhaite voter un ravalement isolant estimé à plus de 100 000 euros et si, à terme, les économies de chauffage devraient permettre une réduction des charges, il faut d’abord avancer la somme nécessaire. La quote-part d’Aline s’élèverait à 7 000 euros. « Même si j’arrive à bénéficier d’aides, la somme à débourser est élevée », s’inquiète-t-elle.

Nombre de copropriétés vont, elles aussi, devoir trouver des solutions que ce soit pour réaliser des travaux d’économie d’énergie ou plus simplement en raison du vieillissement des immeubles. L’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) rappelle que les deux tiers des copropriétés ont été construites avant 1970. Refaire l’étanchéité de la toiture, un ravalement ou encore remplacer une chaudière usagée ou des canalisations abîmées devient parfois indispensable.

Pour faire face à la dépense, la copropriété peut décider d’emprunter : il existe, en effet, des emprunts dits « collectifs » accordés à l’ensemble des copropriétaires. « La difficulté est que si un copropriétaire ne peut pas rembourser sa quote-part de crédit, il ne faut pas que les autres soient considérés comme solidaires », rappelle Danielle Dubrac, présidente de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis), qui fédère les administrateurs de biens.

Une réforme intervenue en 2012 et reprise dans l’article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965 sur les immeubles bâtis évite ce type de situation : le prêt doit obligatoirement bénéficier d’une caution qui se substitue aux mauvais payeurs. L’emprunt collectif doit obligatoirement être proposé au vote des copropriétaires et il est ensuite mis en place par le syndic de l’immeuble.

Seuls les copropriétaires qui le souhaitent peuvent y adhérer, il n’y a pas de limite d’âge pour y souscrire et, contrairement à un crédit classique, l’assurance-décès n’est pas obligatoire. Seule contrainte : les copropriétaires doivent être à jour de leurs charges et renvoyer un formulaire d’adhésion au syndic.

Une seule banque propose un crédit

Pour autant, trouver un établissement bancaire qui accepte d’accorder un prêt collectif relève du défi. « Ce type de crédit nécessite un montage du dossier plus complexe qui peut décourager les banques », pense Eric Barbarit, directeur des métiers Copropriété et gestion locative chez Nexity. Un seul établissement bancaire propose ce crédit collectif : la Caisse d’épargne d’Ile-de-France. Cet établissement a repris les activités du Crédit foncier après l’absorption de ce dernier par le groupe Banque populaire Caisse d’épargne (BPCE).

Le crédit proposé s’appelle Copro 100, et même si l’emprunteur est le syndicat des copropriétaires, chaque copropriétaire est prélevé sur son compte individuel et peut choisir la durée de son prêt – entre trois et vingt ans. Tout le territoire national peut prétendre à ce crédit, même si la Caisse d’épargne d’Ile-de-France en assure la gestion. Les taux proposés se situent entre 1 % et 2 %, et il faut rajouter entre 2 % et 3,5 % du montant de l’emprunt pour la caution.

Reste que le dossier de crédit n’est accepté que si l’emprunt atteint 30 000 euros. Si une partie des copropriétaires décide d’utiliser ses économies pour payer les travaux ou emprunte individuellement auprès de sa banque, cette somme ne sera pas atteinte, laissant les autres copropriétaires sans solution de financement.

Emprunt collectif

Pour éviter cette situation ou si les copropriétés ne souhaitent pas faire appel à la Caisse d’épargne, le courtier API Financement, filiale du groupe Arche (Citya Immobilier, Guy Hoquet, Laforêt), peut leur proposer un emprunt collectif. « Même si la copropriété n’est pas gérée par Citya, elle peut faire appel à nous et le seuil est négociable », précise Sébastien Verhaeghe, directeur d’API Financement. Les taux sont équivalents à ceux proposés par la Caisse d’épargne, mais cet établissement est peu connu du public et les syndics qui n’appartiennent pas à la galaxie Citya peuvent hésiter à proposer ce type de solution.

Dans bien des cas, la copropriété doit donc être son propre banquier et alimenter son fonds travaux pour atteindre la somme voulue. Rendu obligatoire depuis le 1er janvier 2017, ce fonds se monte au minimum à 5 % du budget annuel de l’immeuble.

Pour un immeuble de quatorze lots comme celui d’Aline dont le budget annuel est de 40 000 euros, cela représente une somme de 2 000 euros chaque année, loin du montant des travaux prévus. « Rien n’empêche les copropriétés de voter un montant plus élevé que les 5 % mais peu le font et, bien souvent, la somme mise de côté est finalement utilisée à d’autres fins », regrette Danielle Dubrac.

Aline reconnaît ainsi que, dans son immeuble, les copropriétaires ont décidé de consacrer le montant du fonds travaux à une procédure contre les nuisances sonores générées par un restaurant voisin. Il faudra donc trouver une autre solution pour payer les travaux.

LE MONDE - Nathalie Coulaud - Publié le 4 Mars 2021

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