Acheter un logement occupé : un bon plan ?

De plus en plus d’investisseurs s’intéressent à ce type de placement. Gare toutefois à ne pas acheter sans prendre quelques précautions.

Changement d’attitude : « Pendant longtemps, acheter un bien occupé était synonyme de tracas, mais aujourd’hui, ce placement est devenu une classe d’actifs à la mode », annonce d’entrée Fabrice Artinian, conseiller en gestion de patrimoine à l’Institut du patrimoine-Patrimmofi.

S’il est impossible d’estimer le nombre exact de transactions concernées à l’année, tous les professionnels observent un engouement pour ces logements, rares sur le marché. « Beaucoup de CSP + d’une quarantaine d’années s’intéressent à ces biens pour préparer l’avenir. L’angoisse autour de la retraite croît chez les Français et ils y voient un moyen de se constituer un capital rapidement », constate Frédéric Violeau, notaire à Caen.

Acheter un appartement occupé comporte de nombreux avantages. Ces biens sont quasi systématiquement moins chers que les logements libres. La décote va de 10 % à 20 % par rapport au prix de marché en fonction de la durée du bail, de l’âge du locataire et des charges liées au bien (travaux à venir dans l’immeuble, fiscalité locale, etc.). « Plus on est éloigné de l’échéance du bail et plus la décote est importante », précise Yann Jéhanno, président du réseau d’agences immobilières Laforêt. « C’est également un moyen d’investir en maîtrisant les aléas. Le logement est déjà loué. Vous connaissez l’historique du locataire ainsi que ses garanties, ce qui clarifie la visibilité sur le rendement locatif », plaide-t-il.

Si les agents immobiliers disposent toujours d’un portefeuille de quelques biens occupés à vendre en réserve, les investisseurs peuvent se renseigner auprès des administrateurs de biens ou consulter des sites internet, comme La Bonne Pierre, spécialisé sur ce type de placement, pour en trouver. « Ces logements sont recherchés par les investisseurs. Ils se vendent généralement très bien », assure M. Jéhanno.

Degré de décence du bien

Cependant, si l’achat d’un logement loué offre certaines garanties, l’investisseur doit faire preuve de prudence sur d’autres points, « notamment le bail. Il ne sera pas possible de revoir le montant du loyer dès la reprise du logement s’il est sous-évalué », indique Fabrice Artinian. « Il faut également s’intéresser au respect de l’engagement du contrat sanitaire, et surtout les conformités liées à l’électricité ou au gaz pour ne pas voir sa responsabilité engagée si les opérations de maintenance n’ont pas été effectuées », abonde Brice Cardi, président du réseau d’agences immobilières L’Adresse.

Autre point non négligeable : le degré de décence du bien. « Ce n’est pas parce qu’il est vendu loué qu’il est aux normes de décence édictées par la loi ou par les réglementations départementales. Ces dernières varient d’un département à un autre, il est donc important de s’y reporter tout en vérifiant l’état du logement à partir des diagnostics immobiliers réalisés. C’est capital, car si vous achetez, en cas de sinistre, vous serez tenu pour responsable », conseille Frédéric Violeau.

Auparavant, ces acquisitions portaient essentiellement sur des agglomérations de taille moyenne, comme Périgueux (Dordogne) ou Pau (Pyrénées-Atlantiques), désormais on trouve de plus en plus d’opérations en zone où le marché de l’immobilier est tendu comme à Lyon ou à Paris. « L’offre est si rare depuis deux ans que les acheteurs sont prêts à s’offrir un logement occupé dont le bail court sur moins d’un an afin de le récupérer à la fin du contrat de location, constate Brice Cardi. La décote standard de 15 % à 20 % diminue alors et, parfois, il n’y en a même plus. »

Protocole réglementaire

Reste que dans ces situations, il est important de respecter un protocole réglementaire précis, lié aux textes législatifs qui encadrent le congé pour vente.

Premier cas de figure, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, « le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’après la première reconduction tacite ou après le premier renouvellement du contrat de location en cours », insiste Frédéric Violeau.

Autre possibilité, si le contrat se termine moins de deux ans après la date d’acquisition, « le congé pour reprise donné par le bailleur ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition », ajoute-il.

Enfin, si le locataire a plus de soixante-cinq ans et des ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés ou si le locataire ne remplissant pas ces critères a une personne à sa charge vivant dans le logement les remplissant : « Le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement du bail, même en cas de congé pour vendre ou pour reprise aux fins d’habitation personnelle, que s’il fournit à ce locataire un logement correspondant à ses besoins ainsi qu’à ses possibilités dans une limite géographique définie », met en garde Frédéric Violeau. Attention donc à ne pas se projeter trop vite.

85 %

C’est le pourcentage du loyer que la banque prendra en compte au moment de calculer vos revenus pour emprunter. Pour un investissement locatif vide, ce chiffre ne dépasse pas les 70 %. « La prise de risque est moindre pour la banque, car elle connaît déjà le montant du loyer. Elle tiendra toujours compte de la situation de l’emprunteur, mais c’est un plus pour assouplir les conditions de financement et emprunter avec un apport très faible », indique Laurent Otero, directeur des opérations au sein du réseau Guy Hoquet. Cependant, depuis les mises en garde du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) le 20 décembre 2019, les conditions d’octroi des banques se durcissent. Des recommandations de nouveau martelées le 19 juin 2020 par là même institution, appelant les banques à être encore plus vigilantes sur la durée maximale d’emprunt (vingt-cinq ans) et le niveau d’endettement limite pour un ménage (33 % de ses revenus). « Jusqu’en 2019, ceux qui investissaient dans des logements déjà loués empruntaient à 100 % sans apport », constate Fabrice Artinian. Une époque désormais révolue. Les courtiers de crédits immobiliers rapportent qu’il devient plus difficile, voire impossible, de financer ceux qui investissent dans un bien pour le louer ensuite, particulièrement lorsqu’ils sont déjà endettés pour leur logement principal.

LE MONDE - Par Ludovic Clerima - Publié le 18 septembre 2020

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