Crédit immobilier : l’assurance devient plus chère que les intérêts

Pour des d’emprunteurs de plus en plus nombreux, le coût de l’assurance du prêt immobilier dépasse maintenant celui des intérêts eux-mêmes qui sont tombés à un très bas niveau.

Payer au final son assurance de prêt plus cher que les intérêts eux-mêmes : telle est désormais la situation d’une bonne partie des emprunteurs. Généralement imposée par la banque, cette assurance permet de rembourser le crédit si l’emprunteur décède ou s’il est empêché de travailler. Son taux s’ajoute au taux d’intérêt et fait partie du taux annuel effectif global (TAEG), qui indique à l’emprunteur combien lui coûtera l’ensemble du crédit et permet de comparer les offres.

Les banques proposent systématiquement l’assurance avec le crédit, par le biais de leurs filiales, et « les emprunteurs se polarisent sur le taux d’intérêt, sans regarder les frais annexes, alors que c’est désormais le coût de l’assurance qu’il faut scruter », déplore Toufik Gozim, fondateur d’Assurly, une start-up spécialisée dans l’assurance emprunteur.

Alors qu’il y a quelques années, l’assurance pesait généralement déjà lourd, entre 30 % et 50 % du coût total du crédit immobilier, dans un contexte de taux d’emprunt bas, elle peut désormais représenter de plus en plus souvent plus de 50 % de celui-ci, selon Magnolia.

« Il y a trois ans, seuls les emprunteurs seniors ou à risques, souffrant d’une pathologie ou pratiquant une activité dangereuse, voyaient le coût de leur assurance dépasser celui des intérêts. Maintenant, quasiment tous les emprunteurs de plus de 40 ans sont dans cette situation », regrette Astrid Cousin, porte-parole de ce courtier en assurances de prêt.

Concrètement, illustre Magnolia, cela signifie qu’un couple de 40 ans empruntant 350 000 euros sur vingt-cinq ans à un taux d’intérêt de 1,40 % paiera, sur la durée du crédit, 65 018 euros au titre du taux d’intérêt et 66 500 pour l’assurance. Et un couple de 55 ans empruntant 410 000 euros sur vingt ans à un taux d’intérêt de 1,10 % déboursera 46 950 euros pour le taux d’intérêt et 82 000 euros pour l’assurance.

Belles économies à la clé

Qu’est-ce qui explique cette situation ? « Les banques ne gagnent plus suffisamment d’argent avec le crédit et se rattrapent sur l’assurance. Une banque réalise une marge moyenne de 50 % à 80 % sur une assurance emprunteur, elle ne va donc pas proposer à son client de faire jouer la concurrence », estime Mme Cousin.

Faire jouer la concurrence : seulement 12,40 % des emprunteurs l’ont fait en 2019, selon le Comité consultatif du secteur financier. Le cabinet d’expertise Banque Assurance Optimisation précise que le Crédit mutuel et le Crédit agricole (56 % des nouveaux contrats de crédit à eux seuls) n’ont accepté que 4 % d’externalisation de l’assurance en 2019.

Dans bien des cas, la banque vous fait sentir que, en échange d’un taux bas, il faut accepter l’ensemble de la proposition. Et que les garanties de l’assurance concurrente sont moins bonnes… Pourtant, en souscrivant une assurance alternative, les emprunteurs peuvent économiser de belles sommes. Le couple de 40 ans pourrait ainsi payer 22 750 euros avec une assurance concurrente, soit 43 750 euros d’économie, et le couple de seniors pourrait s’acquitter de 60 700 euros, soit une économie de 21 300 euros, annonce le courtier Magnolia.

« A l’heure où on cherche à faire gagner du pouvoir d’achat aux Français, trois milliards d’euros pourraient leur être rendus sur ce marché qui représente dix milliards », juge Julien Fillaud, directeur général du comparateur Hyperassur.

Autre raison du faible taux d’emprunteurs choisissant une assurance alternative : la complexité du processus. Alors que les démarches liées à l’achat immobilier sont déjà lourdes, il faut contacter des compagnies d’assurances ou passer par un courtier. Il paraît bien plus simple d’accepter l’offre de la banque !

Jouer sur la « quotité »

Important : que vous choisissiez de passer par votre banque ou par une assurance alternative, vous pouvez faire baisser le coût de l’assurance, si vous empruntez à deux, en jouant sur la « quotité ». C’est le niveau de couverture de chacun des emprunteurs. Si ces derniers ont des revenus similaires, il est possible de répartir l’assurance à 50 % sur chaque tête. En cas de décès ou d’invalidité, la banque remboursera la moitié du crédit et le coemprunteur continuera à rembourser sa part.

Si les emprunteurs ont des revenus très inégaux, on peut mettre 100 % sur la tête de celui qui a les revenus les plus élevés et 50 % sur le coemprunteur. Ainsi, si le premier décède, le prêt sera intégralement remboursé à la banque. « Ces répartitions sont moins chères qu’une assurance à 100 % sur chaque tête parfois proposée », indique M. Fillaud.

Enfin, les emprunteurs qui regrettent de ne pas avoir fait jouer la concurrence peuvent toujours changer d’assurance à tout moment dans l’année qui suit la signature de l’offre de prêt. Il faut demander la substitution à la banque par courrier recommandé au plus tard deux semaines avant la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt. La banque a dix jours pour répondre par écrit qu’elle accepte ou refuse la demande. Si elle refuse l’assurance proposée, elle doit motiver sa décision par écrit.

Votre contrat d’assurance a été souscrit il y a plus d’un an ? La législation ne permet pour l’instant pas de changer à tout moment d’assurance de prêt après les douze premiers mois. Mais il reste possible d’agir une fois l’an, en envoyant la lettre de résiliation et le nouveau contrat à la banque au moins deux mois avant la date anniversaire de l’offre de prêt.

Les banques étant souvent longues à répondre, il est conseillé de faire sa demande de changement d’assurance de quatre à six mois avant cet anniversaire afin de ne pas devoir repartir pour un an avec la même compagnie d’assurances…

11,54 %

C’est la part de l’assurance « en délégation » (souscrite en dehors de sa banque) dans les cotisations d’assurance emprunteur réglées en 2019, selon la Fédération française de l’assurance. Cela représente 1,132 milliard d’euros sur les 9,807 milliards que pèse, au total, le marché de l’assurance emprunteur en 2019. La part de la délégation a légèrement fléchi par rapport à 2018 (11,83 %). Même tendance si l’on observe uniquement les assurances de crédits immobiliers : le poids de l’assurance en délégation est passé de 15,89 % en 2018 à 15,47 % en 2019.

Nathalie Coulaud - LE MONDE - Publié le 12 Mars 2021

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