La détente sur les taux des crédits immobiliers se poursuit. Selon l’Observatoire Crédit Logement rendu paru les 16 juillet, au deuxième trimestre 2024, le taux moyen des crédits s’est établi à 3,73 % (3,68 % pour l’accession dans le neuf et 3,74 % pour l’accession dans l’ancien). « Depuis l’inflexion à la baisse en décembre 2023, le taux moyen recule à un rythme régulier de 9 points de base par mois. La baisse se constate à nouveau en juin, où le taux moyen est revenu à son niveau de juillet 2023, soit 3,66 % », pointe Michel Mouillart, professeur d’économie et porte-parole de l’Observatoire.

Toutefois, si les taux baissent, les emprunteurs doivent emprunter sur une longue durée pour pouvoir financer leurs projets. La durée moyenne des prêts accordés s’établit désormais en moyenne à 246 mois (267 mois pour l’accession dans le neuf et 258 mois pour l’accession dans l’ancien, les prêts pour travaux représentant 10 % des crédits ayant une durée beaucoup plus courte). L’érosion est lente depuis mi-2023, sur des niveaux qui sont cependant élevés, à 20,8 ans en moyenne en juin 2024, contre 17,1 ans en 2014. « C’est une des durées les plus longues jamais observées », souligne Michel Mouillart. Près de 64 % des prêts sont désormais accordés à plus de vingt ans. « Nous sommes dans une situation qui a permis de maintenir le nombre de prêts aux primo-accédants de moins de 35 ans ; la situation est plus compliquée pour ceux qui ont plus de 45 ans et empruntent pour la première fois », juge Michel Mouillart.

Un ménage qui pouvait emprunter 100 000 euros à la fin de 2022 ne peut plus emprunter que 88 500 euros en juin 2024. « Dans ce contexte, la baisse des taux des crédits immobiliers ne pouvait à elle seule enclencher une reprise forte et rapide du marché, l’augmentation de l’apport personnel exigé ayant eu un effet dépressif important sur la demande. Seule une stratégie de redynamisation des marchés immobiliers et des crédits telle celle déployée par les banques pouvait inverser la dynamique récessive à l’œuvre », notent les auteurs de l’Observatoire.

Rentrée incertaine

Après avoir quasiment coupé le robinet du crédit immobilier à la fin 2023, les établissements bancaires sont très actifs sur le marché. « Profitant de la concurrence entre établissements bancaires pour la quête de nouveaux clients, les taux négociés par [le courtier] Cafpi en juin ont atteint 3,44 % sur quinze ans, 3,65 % sur vingt ans et 3,71 % sur vingt-cinq ans », observe le courtier. Une appétence à prêter des banquiers qui se maintient en ce début juillet, malgré les incertitudes politiques et le coup de chaud sur le taux de l’OAT (obligation assimilable du Trésor) dix ans, qui est une référence dans la fixation des tarifs des crédits observée après la dissolution surprise.

« La situation politique ne semble pas atteindre la volonté des banques : elles sont toujours à l’offensive, ce qui permet, malgré les variations de l’OAT dix ans, de maintenir en affichage des taux stables », se félicite Nassima Khiari, responsable des relations bancaires d’Empruntis. « Elles nous demandent de leur envoyer des dossiers », se réjouit Maël Barnier, porte-parole de Meilleurtaux. Une situation qui devrait se maintenir dans les prochaines semaines, sauf nouvelle surprise. « L’été est habituellement une période de statu quo pour les évolutions de taux », souligne Pierre Chapon, président de Pretto.

Pour la rentrée, la situation est plus incertaine. La Banque centrale européenne devrait continuer d’assouplir sa politique monétaire. La prochaine réunion des gouverneurs, le 18 juillet, devrait être « probablement un non-événement », selon François Rimeu, senior strategist chez Crédit mutuel Asset Management (AM). « Nous nous attendons à ce que Christine Lagarde reste vague quant à l’orientation future de la politique monétaire, dans la mesure où les projections macroéconomiques de la banque centrale seront réévaluées en septembre », estime-t-il.

« 3,30 % à la fin de l’année »

La plupart des observateurs anticipent une poursuite de sa politique plus accommodante. « L’inflation reste sous surveillance, mais la fragilité de la reprise économique devrait conduire la banque centrale à poursuivre son mouvement d’assouplissement par deux baisses également d’ici la fin de l’année », résume Eric Bertrand, directeur des gestions d’Ofi Invest AM.

« Si on reste dans le trend [la tendance] actuel, on devrait avoir à l’automne des taux moyens sur vingt ans à 3,50 %, contre 3,70 % actuellement », juge Maël Bernier. « Sur des bons dossiers, on peut obtenir 3,45 % sur vingt ans actuellement, et il n’est pas inenvisageable que la moyenne tombe à 3,30 % à la fin de l’année », fait remarquer Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi. Reste à savoir si le marché immobilier sera reparti à ce moment-là.

Pour le moment, « la dynamique reste positive, mais cela va se calmer pendant la période estivale ; seul le marché de l’investissement locatif marque le pas », observe-t-elle. Sur ce dernier secteur, il faudra que les incertitudes politiques soient levées pour espérer un redémarrage.

LE MONDE - Par Joël Morio - Publié le 17 Juillet 2024

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