Immobilier : le marché atteint un point de bascule

Les prix des appartements anciens ont encore progressé en France au troisième trimestre, de 4 %, en un an. Mais le mouvement de hausse ralentit et le volume des transactions décroît.

« L’atterrissage que nous connaissons aujourd’hui ne peut être que la conséquence d’années hors norme. » A l’occasion du bilan de l’année 2022 des notaires, présenté jeudi 15 décembre, Edouard Grimond, porte-parole du bureau du Conseil supérieur du notariat, a constaté un recul du nombre de transactions dans le logement ancien, alors que les volumes de ventes avaient atteint un sommet en 2021 (avec plus de 1,2 million de ventes fin septembre 2021, sur 12 mois glissants) portés par des taux d’intérêt historiquement bas. « Les volumes ont entamé leur lente décrue, laissant présager d’une fin d’année légèrement sous 1,1 million de ventes, ce qui reste exceptionnellement haut », a nuancé M. Grimond.

Depuis le pic de 2021, l’environnement économique a été bouleversé en Europe. Les taux de crédit immobilier aux particuliers ont amorcé une remontée rapide, passant de 1,03 % en octobre 2021 à 2,09 % en octobre 2022, d’après l’Observatoire crédit logement CSA. La forte poussée d’inflation depuis le début de 2022, renforcée par la guerre en Ukraine, puis la décision de la Banque centrale européenne d’augmenter ses taux directeurs ont provoqué ce mouvement de hausse, qui limite les marges d’endettement des ménages.

« Des signaux appellent à la vigilance », renchérit le notaire : des délais de vente plus longs et une offre de biens à vendre qui « s’amenuise lentement, tout comme le nombre d’avant-contrats ». Une « dégradation à corréler directement avec la hausse de l’inflation », qui affecte le pouvoir d’achat des Français.

« Un nouveau cycle »

Conditions moins favorables à l’achat et léger repli des transactions ne resteront pas sans effet sur les prix. S’ils ont atteint cet été des niveaux records, les hausses sont désormais moins marquées. Selon les statistiques des notaires, les prix des appartements anciens ont augmenté de 4 % au troisième trimestre 2022, sur un an (+ 7,1 % en province, + 0,2 % en Ile-de-France), mais ils n’ont que légèrement progressé, de 0,9 %, par rapport au deuxième trimestre 2022.

L’agrégateur de données immobilières Meilleurs Agents, qui dispose de chiffres plus récents, constate même de son côté « un nouveau cycle, constitué par des baisses légères de prix depuis la rentrée dans les grandes villes de France », souligne son directeur scientifique, Thomas Lefebvre. Selon la plate-forme, les prix auraient reculé de 1 % à Paris en décembre sur 12 mois, et ils baisseraient depuis le mois d’octobre à Lyon (– 0,6 %), Toulouse (– 1 %), Nice (– 0,3 %), Nantes (– 0,1 %), Strasbourg (– 2,3 %), Montpellier (– 0,3 %), Bordeaux (– 1,9 %) et Rennes (– 2,1 %).

Les prix évoluant en ordre dispersé à travers l’Hexagone, les données du Conseil supérieur du notariat permettent de mesurer l’attractivité des territoires, en affichant les prix au mètre carré médian des appartements anciens dans les principales communes. En bas du classement figure Saint-Etienne avec un prix au mètre carré médian de 1 170 euros.

En moyenne, en s’endettant sur vingt ans, avec une mensualité à hauteur du tiers de leur revenu disponible, les ménages peuvent désormais acquérir un logement de 80 mètres carrés, soit 4 mètres carrés de moins qu’en 2021

« Malgré les hausses annuelles, les prix [y] restent en deçà de ceux enregistrés avant la crise de 2007-2008 », souligne l’étude. Paris ressort en tête, à 10 590 euros, mais reste la seule des dix-huit villes étudiées à enregistrer une faible baisse de son prix au mètre carré médian (– 1 %) sur un an. Sur une période de cinq ans, en comparant les prix entre 2017 et 2022, quatre villes ont connu une envolée de plus de 35 % : Strasbourg (+ 37 %), Lyon (+ 43 %), Nantes (+ 46 %) et Rennes (+ 59 %).

Finalement, l’effet cumulé de prix toujours très élevés et de la remontée des taux d’intérêt a provoqué une chute du pouvoir d’achat immobilier des Français en 2022. En moyenne, en s’endettant sur vingt ans, avec une mensualité à hauteur du tiers de leur revenu disponible, les ménages peuvent désormais acquérir un logement de 80 mètres carrés, soit 4 mètres carrés de moins qu’en 2021, selon les calculs du Conseil supérieur du notariat. Une telle chute n’avait pas été observée depuis plus de dix ans.

Effet des étiquettes très énergivores sur les prix

En 2022, les notaires se sont par ailleurs intéressés à la qualité énergétique des biens mis en vente. Leurs données révèlent que les passoires thermiques (les logements étiquetés « F » ou « G ») ont représenté 17 % des ventes conclues au troisième trimestre 2022, contre 11 % un an plus tôt.

La loi Climat et résilience, qui va interdire progressivement à la location ce type de logements – dès le 1er janvier 2023 pour une partie des biens étiquetés « G » (les plus énergivores) , puis tous les biens classés « G » en 2025, les « F » en 2028 et les « E » en 2034 – « a pu accélérer la décision de vendre », constate le Conseil supérieur du notariat. Vendre plutôt que d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique ?

Pourtant, dans une étude sur « La valeur verte des logements en 2021 », publiée en novembre, les notaires ont constaté que l’effet d’une étiquette très énergivore (F ou G) sur les prix n’était pas anodin, « davantage significatif en maisons (de – 3 % à – 19 %) qu’en appartements (de – 2 % à – 11 %) ».

LE MONDE - Par Véronique Chocron - Publié le 16/12/2022

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