Le décret d’application du nouveau prêt à taux zéro (PTZ) a été publié au Journal officiel le 3 avril, permettant l’entrée en vigueur du dispositif annoncé en octobre 2023 par le ministre de l’économie, Bruno Le Maire. Ce prêt vise à soutenir l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes et intermédiaires. Il permet d’acquérir sa première résidence principale et est accordé sous conditions de ressources.

Le prêt à taux zéro est sans intérêt, gratuit et d’une durée de 10, 15, 20 ou 25 ans avec une période de remboursement différé d’une durée de 0, 2, 5, 8 ou 10 ans, durant laquelle le ménage ne paie aucune mensualité. Ces dernières semaines, les banques ont continué à distribuer l’ancien PTZ, tout en adaptant leurs systèmes d’information à la future réforme, qui s’applique jusqu’au 31 décembre 2027.

Principale nouveauté, le dispositif ne permet plus de financer l’achat d’une maison individuelle neuve. Le prêt à taux zéro est désormais recentré sur les primo-accédants achetant un appartement neuf en zone tendue ou un logement ancien avec travaux en zone détendue. Sont aussi concernées les locataires de HLM achetant leur logement social, tout comme les opérations d’aménagement de locaux non destinés à l’habitation en logements, les opérations faisant l’objet d’un contrat de prêt social location accession (PSLA) ou de bail réel solidaire (BRS), ainsi que les opérations d’accession sociale réalisées dans une zone de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) ou dans un quartier prioritaire. « Toutes les aides à l’accession à la propriété sont les bienvenues, mais il est dommage d’exclure les maisons individuelles neuves, dont rêvent de nombreux acquéreurs », souligne Ludovic Huzieux, cofondateur du courtier Artémis courtage.

29 millions foyers fiscaux éligibles

Parmi les autres modifications entrées en vigueur, on notera la revalorisation des plafonds de revenus et la création d’une quatrième tranche, ces mesures ayant pour but d’augmenter le nombre de foyers potentiellement concernés. Le gouvernement estimait ainsi en octobre à 29 millions les foyers fiscaux éligibles au nouveau dispositif, contre 23 millions dans son ancienne mouture.

Ce nombre devrait augmenter : Bruno Le Maire et Guillaume Kasbarian, le ministre délégué chargé du logement, ont annoncé le 22 mars le reclassement de 800 communes en zone tendue à partir du mois de juin, ce qui devrait élargir de 1,8 million supplémentaire le nombre de Français éligibles au PTZ.

« Nous n’attendons pas de raz de marée. Le nouveau dispositif devrait bénéficier à 40 000 ménages en 2024 d’après les prévisions de Bercy, contre plus de 60 000 en 2022 », précise toutefois Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Des prix plus élevés que dans l’ancien, doublés de la remontée des taux des crédits immobiliers classiques, ne jouent pas en faveur de l’achat dans le neuf. « Les jeunes primo-accédants au budget serré achètent principalement en zone détendue, dans l’ancien, ils ne sont donc pas dans la cible du PTZ », décrypte Maël Bernier « et ceux qui achètent un appartement neuf en zone tendue ont généralement des revenus supérieurs au plafond du dispositif ».

Les particuliers ayant un projet d’achat, quel qu’il soit, doivent commencer par vérifier s’ils sont éligibles. Tout commence par la nature du bien (neuf, ancien) et sa localisation (zone A, B1, B2 ou C). S’ajoutent ensuite des critères de revenus, dont le plafond dépend de la composition du foyer.

Le plafond de revenus pour un célibataire achetant un appartement neuf en zone A s’élève à 49 000 euros grâce à la création d’une tranche supplémentaire. Il s’élevait à 37 000 euros dans l’ancienne formule. Reste ensuite à déterminer la quotité du PTZ, c’est-à-dire la fraction de l’opération financée grâce au prêt à taux zéro. Elle s’élève à 20 %, 40 % ou 50 % selon les revenus et la zone dans laquelle se situe le bien. Ces seuils ont été relevés puisque l’ancienne version du dispositif permettait de financer au maximum 40 % du bien.

« Cette quotité s’applique au montant de l’opération dans la limite d’un plafond compris entre 100 000 euros pour un logement ancien avec travaux en zone C et 150 000 euros pour un bien neuf en zone A pour un célibataire », précise Cécile Roquelaure, porte-parole d’Empruntis. Les plafonds d’opérations ont été revus à la hausse pour les foyers composés de deux personnes et plus.

Simulateurs

Dans la pratique, les banques et les courtiers disposent de simulateurs capables de déterminer si un acheteur est éligible ou non et d’estimer le montant de son prêt. « Nous vérifions aussi à quels autres prêts bonifiés le client est éligible, comme celui d’Action Logement ou de certaines banques », ajoute Cécile Roquelaure.

Ainsi, le Crédit agricole double le PTZ de l’Etat par un prêt à 0 % dans la limite de 20 000 euros. Le groupe BPCE est lui aussi très présent sur le sujet : les Banques populaires proposent jusqu’à 25 000 euros à 0 % dans la limite de deux fois le montant du prêt à taux zéro pour les mois de 35 ans éligibles au dispositif d’Etat. De son côté, les Caisses d’épargne financent 20 000 euros à 0 % dans la limite de 10 % du montant du financement immobilier pour les moins de 35 ans, en complément d’un PTZ.

Il s’agit de faire feu de tout bois en accumulant les prêts aidés afin de réduire le montant du prêt complémentaire classique permettant de boucler l’opération. A noter, l’emprunteur ne rembourse pas immédiatement son PTZ. « Il bénéficie d’un différé pouvant aller de deux à dix ans selon ses revenus », précise Cécile Roquelaure, qui note que les emprunteurs situés dans la quatrième tranche de revenus nouvellement créée doivent quant à eux rembourser immédiatement leur prêt.

L’ancienne version du dispositif était plus généreuse puisque le différé allait de cinq à quinze ans. Le différé constitue pourtant un avantage important car, pendant cette période, seul le prêt principal est remboursé. « Celui-ci est donc amorti plus rapidement, ce qui permet de réduire le coût total du crédit », précise Samuel Massieu, responsable des partenariats bancaires pour Cafpi pour les régions Grand Ouest et Grand Est. Le PTZ est donc doublement gagnant pour ses bénéficiaires : « Non seulement il n’y a pas d’intérêt à régler, mais en plus cela permet de réduire le coût total du prêt classique complémentaire », confirme Ludovic Huzieux chez Artémis courtage.

3,90 %

C’est le taux d’intérêt moyen de crédits immobiliers à vingt ans, d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA en février 2024. Ce niveau est en léger repli par rapport au point haut de décembre 2023 à 4,26 %. « Dans cet environnement de taux élevés, certains ménages ne sont pas finançables sans le coup de pouce du PTZ, qui leur permet de rester sous le seuil des 35 % de taux d’endettement », précise Samuel Massieu, responsable des partenariats bancaires de Cafpi pour les régions Grand-Ouest et Grand-Est.

LE MONDE - Par Agnès Lambert - Publié le 5 Avril 2024

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